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??一線城市房地產市場格局正悄然發生變化，北京二手房市場堪稱典型縮影。

??從最新成交數據來看，北京4月二手房（住宅+非住宅）合計成交量達17556套，遠超杭州、青島等新一線城市。其中，朝陽區成交量領跑，海淀區、豐臺區緊隨其后，而密云區、門頭溝區等偏遠區域則成交慘淡，部分業主以價換量效果不佳，房山等遠郊板塊房源交易周期長，去化壓力大。

??市場價格與銷量走勢也反映出這種分化。國家統計局數據顯示，北京4月二手房住宅銷售價格環比微降，但銷量同比上漲，總體趨于平穩。核心板塊買賣意愿強烈，抗跌能力和韌性凸顯。以德勝學區為例，老舊小區房源仍受追捧，小戶型因總價低、學區屬性強，成為剛需首選，優質資產稀缺性加劇，成交周期大幅縮短。

??與之形成鮮明對比的是郊區市場的“銷價雙跌”。房山區掛牌均價下跌，議價空間大，部分房源掛牌超1年未售出；延慶區二手房參考均價持續下降，公共交通不發達、通勤成本高，難以吸引購房者。

??這種分化并非北京獨有，上海、廣州等一線城市同樣呈現“核心漲、外圍跌”的趨勢。核心區域憑借獨特優勢成為資本與需求的“避風港”，而邊緣區域因配套滯后、產業缺失陷入困境。

??對此，廣州市增城區某中介機構人士表示，以前靠“價格戰”走量，現在購房者更看重配套和確定性。

??“一天三價”的核心房源

??經實地探訪發現，4月份，北京核心板塊買賣意愿依舊強烈，市場運行表現出較強抗跌能力和韌性。

??德勝學區位于北京西城板塊，其中超60%的房源為1990年前建成的老舊小區，樓齡普遍超過30年，存在房屋老化問題。4月28號，一套60平方米的標準“老破小”掛牌出售，當天收到8組帶看，第3日以高于預期3%的價格成交，總價超過880萬元。

??“西城月壇、海淀萬柳等區域的小戶型因為總價低、學區屬性強，是剛需住房的首選。”中介機構經理人介紹，西城德勝等學區的60~80平方米剛需戶型占比不足30%，而教育剛需疊加4月底入學信息采集截止節點，家長們加速入市， 優質資產稀缺性加劇。西城區某中介機構人士透露，近期掛牌的“雙學區”房源平均帶看量超20組，部分房源甚至出現“一天三價”的競價現象，平均成交周期從10天縮短至5天。

??同樣的情況也發生在北京西城區三里河片區，以4月中旬的一筆交易為例，一對年輕的夫婦從看房到成交僅用時3天。據該中介經紀人趙虎回憶，該套房源掛牌僅5天時間，盡管這套房源的面積僅60平方米，但其布局合理、空間利用率高，且價格相較于同類型房源更具競爭力，在核心區是不可多得的高性價比好房。

??鏈家數據顯示，北京核心區優質房源平均成交周期已從去年的90天銳減至54天，降幅達40%。

??與之形成鮮明對比的是郊區市場的低迷。

??“4月份房山掛牌均價在2.5萬元/平方米，比去年下跌14.4%，但實際要更低些，在2萬元/平方米。”房山某中介公司經理人透露，房山區長陽板塊議價空間可達8.3%，部分房源掛牌超1年未售出，市場去化壓力較大。

??房山板塊位于北京西南近郊，相比市區在教育、商業、醫療等資源方面雖然不存在明顯短板，但是質量對比懸殊。例如在教育方面，房山區優質學校數量稀少，高校教育主要依靠北京理工大學和中國社會科學大學支撐，對比東西城、海淀等教育強區存在著明顯差距，盡管價格優惠力度強大，依舊難以吸引有子女教育需求的購房者。

??擁有類似問題的是位于北京西北遠郊的延慶板塊，據安居客數據顯示，延慶4月份二手房參考均價為16723元/平方米，環比3月下降1.42%，同比去年同期下降12.78%，延續3月價格下降走勢。“公共交通網絡不發達，公交線路覆蓋不足，這是延慶區域無法回避的短板。”延慶某中介公司經理人坦言。

??“延慶房價不到市區的一半，但是除去最少70元的通勤成本外，每天大約100分鐘的時間浪費是我無論如何都不能接受的。”在北京市中心工作的購房者小李表示，無法承擔起高昂的時間成本是他放棄在郊區買房的根本原因。

??分化共性

??根據綠中介數據顯示，截至5月7日，北京二手房前端掛牌量已達到140902套，庫存量持續上升，且未見放緩跡象。非核心區域面臨交易周期長，客源短缺等難題，在持續增長的去化壓力下，二手房價格或再次下滑。

??部分受訪者表示，對市場持觀望態度，或期待房價進一步下跌以尋求抄底機會。

??北京并非孤例，上海、廣州等一線城市同樣面臨“核心漲、外圍跌”的分化趨勢。

??在上海，黃浦等核心區域新房均價達10.5萬元/平方米，部分項目如保利外灘序BUND88單價突破12.7萬元/平方米，靜安、長寧區域次新二手房掛牌價環比上漲0.1%，學區房、濱江資源房成硬通貨，而崇明、金山等遠郊區域新房均價僅1.6萬~1.7萬元/平方米，部分老破小二手房總價不足百萬元，經紀人直呼已跌至2016年水平。

??同樣，廣州海珠、荔灣等核心區域的優質學區房、江景盤備受購房者推崇，廣東中原地產負責人黃韜透露，以2024年10月為轉折點，之后核心區成交量持續走高。至4月廣州二手住宅網簽量同比暴漲12.97%，華景新城等老牌小區漲幅超20%。

??與核心區形成鮮明對比的是增城、花都等外圍區域。克而瑞數據顯示，廣州整體庫存去化周期超20個月，增城區以超20%的庫存占比居首。

??專家分析稱，一線城市的市場分折射出的是城市發展不均衡的現狀。核心區憑借不可復制的資源配置和政策避險屬性，成為資本與需求的“避風港”，而邊緣區域則因配套滯后、產業缺失容易陷入惡性循環。

??未來，隨著城市化進程深化，核心區房產的稀缺性與投資屬性或進一步強化，房價抗跌能力凸顯，而外圍區域若無法在交通、教育等配套上實現突破，恐將長期面臨去化困境。對購房者而言，明確自身需求——是追逐資源確定性還是成本優先——將成為決策關鍵。