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近22個月最低降幅!國家統計局釋放“企穩”信號

市場 2025-05-20 09:50:36 來源:丁祖昱評樓市

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??5月19日國家統計局發布2025年4月宏觀經濟和房地產數據。

??房地產行業出現季節性調整,行業交易迎來周期性變化。不過積極的信號是,房地產市場繼續朝著止跌回穩的方向邁進,主要體現在以下幾個方面:

??一、商品房銷售面積降幅持續收窄,1-4月銷售面積為2.8億平方米,同比降幅較1-3月收窄0.2個百分點至2.8%,創近22個月累計同比降幅新低。4月單月銷售面積同比降幅已連續7個月低于5%,需求端筑底企穩信號明顯。

??二、房價運行總體穩定,4月70城房價同比指數持續修復,各能級房價同比降幅持續收窄,一二線新房價格環比延續止跌。

??三、房地產庫存和新開工有所改善。隨著房地產銷售回暖,房地產企業商品房庫存減少,4月末,商品房待售面積7.8億平方米,比3月末減少522萬平方米。

??值得注意的是,核心城市成交量同比延續企穩,一二線房價環比穩中有升,4月份行業供求關系與市場信心均在持續修復。

??國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示,當前房地產市場總體仍在調整轉型過程中,剛性和改善性需求仍待釋放,部分地區房地產去化壓力依然較大,促進房地產止跌回穩仍需繼續努力。

??4月份,因行業周期性因素,新房市場交易規模季節性環比回落,不過同比來看仍保持復蘇態勢

??國家統計局數據顯示,1—4月份,新建商品房銷售面積28262萬平方米,同比下降2.8%,降幅比1—3月份收窄0.2個百分點;新建商品房銷售額27035億元,下降3.2%。

??其中,新建商品房銷售面積同比降幅創近22個月累計同比降幅新低。

??進一步拆解來看,4月全國新建商品房銷售面積6393萬平方米、銷售額6237億元,同比分別同比下降2%和7%。這是自2024年10月份以來,單月商品房銷售面積同比降幅連續7個月低于5%,為2021年下半年以來首次出現。

??需求側筑底企穩信號愈加明確。

??另外,國家統計局披露的40個重點城市1-4月新建商品住宅銷售面積和銷售額同比分別增長0.1%和2%。核心城市成交量同比延續企穩,一二線房價環比穩中有升,4月份行業供求關系與市場信心均在持續修復。

??結合CRIC數據,4月鄭州、南寧、合肥、常州、徐州等城市迎來階段性修復期,成交同環比齊增。

??鄭州最為典型,4月住宅成交同比增長42%,成交金額同比增長29%,專項債收儲、配售型保障房等穩市場政策的快速推進,市場供求關系加快修復。

??今年以來中央部委多次表態鞏固市場穩預期信心,至5月初,金融主管部門發布一攬子金融政策,降低存款準備金率,降低LPR,降低公積金貸款利率,繼續進一步鞏固房地產市場回穩勢頭。

??預計5月份核心城市新房銷售將延續復蘇態勢,武漢、天津等二線城市短期內市場有止跌企穩態勢,后續成交有望延續穩中有增。

??4月份房價走勢持續趨穩。

??國家統計局發布的70城房價數據顯示,各線城市商品住宅銷售價格同比降幅均持續收窄:一線城市同比降2.1%,較上月收窄0.7個百分點;二線城市同比下降3.9%,降幅收窄0.5個百分點;三線城市同比下降5.4%,降幅收窄0.3個百分點。

??同比有3個城市新房價格上漲,分別為上海、太原和杭州,比3月多了一城,其中上海以5.9%同比漲幅領漲70城。

??環比來看,一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為持平。其中,北京和上海分別上漲0.1%和0.5%,廣州和深圳分別下降0.2%和0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平,與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%,降幅與上月相同。

??從具體城市來看,4月共有25個城市新房價格環比止跌,連續6個月止跌城市數量大于20個,而在2024年的二三季度,每個月房價環比上漲的城市均不足10個。其中上海和大連新房價格領漲全國,環比上漲0.5%。

??不過,二手房價格環比上漲的城市數量較3月份有所減少,4月有6個城市二手房價格環比上漲或持平,比3月份少了8個城市,其中北京等11城轉跌,廣州、丹東和贛州相較于3月分別持平和上漲0.1%、0.2%。

??進一步拉長時間線來看,以以2021年1月為基點,70城新建商品住宅和二手住宅價格指數已基本平穩。新房價格較2021年初下降7.63%,二手房較2021年初下降17.66%。

??今年樓市還有一個重要的變化是行業庫存改善。

??首先是單月新開工面積創新低,助力行業狹義庫存加速去化。

??具體來看,1—4月份房屋新開工面積1.8億平方米,下降23.8%,新開工面積僅為同期新房交易量的63%。

??單月來看,4月份新開工規模4840萬平方米,同比下降22%,為2019年以來單月新低。

??以新開工—銷售口徑計算,2025年前4月行業的狹義庫存下降超過1億平方米,按照9.5億平方米左右的年交易量計算,相當于全行業狹義庫存去化周期已下降1.3個月。

??與此同時,開發投資額與土地供求共同縮量,推動廣義庫存加速減壓。

??國家統計局數據顯示,1—4月份,全國房地產開發投資2.77萬億元,同比下降10.3%。 4月份房地產開發投資7826億元,同比下降11.3%,降幅較前3月擴大了1.3個百分點。

??與開發投資下行同步的是,2025年以來土地供求規模延續同比收縮。

??CRIC數據顯示,前4月全國土地成交建面1.7億平方米,僅為同期新房交易量的62%,加之專項債收儲的快速推進,前4月全國擬收儲宅地公告規模已超過6500公頃,兩者合計推動2025年房地產廣義庫存下降超過2.3億平方米,按前4月行業交易流速計算,相當于為行業廣義庫存減負3.5個月以上。

??值得注意的是,存量房收儲、閑置用地回收等舉措的快速推進,行業正在向新的供求平衡點快速邁進。

??得益于中央部委及時有效的宏觀調控,以及各地主管部門的積極落實,預計2025年房地產穩市場穩預期目標將進一步深入落實。

??聚焦行業數據,得益于一攬子金融的落實、專項債收儲的推進,以及土拍熱度、房價、庫存去化等指標的持續向好,從信心角度來看,行業有望在2025年上半年先一步達成階段性“穩預期”,行業的供求關系也將進一步企穩向好。再加上國內對于穩經濟促消費等政策的支持,隨著經濟大環境的復蘇,2025年房地產將進一步加快企穩。

??預計2025年上半年新房交易量將延續筑底企穩勢頭,隨著新一代“高品質”住宅逐漸成為新增供應的主力,以及存量房回購、專項債收儲政策對于供求預期的持續改善,更多二三線城市新房價格走勢有望進一步邊際修復,二手房價格也有望繼新房之后迎來筑底。投資開工方面,在達成穩市場階段性目標之前,預計新開工面積在兼顧去庫存和保熱度的前提下,均將處于階段性低位,開發投資、竣工、施工等指標也將同步調整,共同助力房地產發展新模式的更快到來。

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈

中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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