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上海土拍出現(xiàn)“溫差”:分化中熱度持續(xù)

土地 2025-05-12 08:56:37 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??近日上海第四批次土拍落幕,四宗地?cái)埥?7億元,平均溢價(jià)率15.5%,成交金額和平均溢價(jià)率較第三批次均有所下滑。

??上海四批次土拍表現(xiàn)出一個(gè)典型的特征:高溢價(jià)與底價(jià)成交并存,土地市場(chǎng)出現(xiàn)局部分化、整體熱度持續(xù)的“溫差”現(xiàn)象。

??以上海為代表的一二線城市整體熱度仍在保持,而各城市之間的分化也在進(jìn)一步加劇。據(jù)CRIC數(shù)據(jù),今年4月重點(diǎn)城市平均溢價(jià)率回落至10%以下,而一二線城市連續(xù)4個(gè)月土拍平均溢價(jià)率超10%。

??在土地市場(chǎng)“加力去庫(kù)存”的背景下,上海等核心城市土地市場(chǎng)熱度有望繼續(xù)維持,而優(yōu)質(zhì)土地資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集。

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??今年以來(lái),上海土拍整體格局延續(xù)“量少價(jià)高”的態(tài)勢(shì)。首先是各批次供應(yīng)量減少,其中二批次僅1宗宅地,而一、三、四批次均為4宗宅地;其次,保證核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)節(jié)奏,且成交樓面價(jià)仍在上漲。

??四批次供地最為典型,楊浦區(qū)東外灘地塊和松江新城東區(qū)地塊加上虹口商住地塊和青浦重固宅地塊,平均溢價(jià)率15.5%也進(jìn)一步顯示出了上海土拍市場(chǎng)的“克制”。

??其中,楊浦區(qū)東外灘地塊和松江新城東區(qū)地塊是唯二溢價(jià)成交的地塊。前者溢價(jià)率為26.3%,后者溢價(jià)率為20.42%。

??溢價(jià)率最高的地塊是楊浦區(qū)東外灘地塊,溢價(jià)率為26.3%,該地塊距離黃浦江岸線僅500米,擁有得天獨(dú)厚的濱水景觀資源,吸引了招商蛇口、金茂、華潤(rùn)置地、中海、保利置業(yè)共5家競(jìng)買人參與競(jìng)價(jià),經(jīng)過(guò)72輪競(jìng)價(jià),最終由保利置業(yè)以總價(jià)42.41億元競(jìng)得,成交樓面價(jià)80199元/平方米,超過(guò)了去年11月底中海地產(chǎn)競(jìng)得的K8-05地塊(樓面價(jià)73288元/平方米),刷新定海社區(qū)板塊單價(jià)紀(jì)錄。

??松江新城東區(qū)地塊則吸引了保利發(fā)展、招商蛇口、天安&象嶼、中鐵建共4家競(jìng)買人參與,最終中鐵建以總價(jià)24.71億元競(jìng)得。

??另外兩宗虹口商住地塊和青浦重固宅地塊均只有一家企業(yè)參拍,最終由北外灘和保利發(fā)展底價(jià)競(jìng)得。

??除了“高溢價(jià)與底價(jià)并存”以外,上海土拍兩極分化還體現(xiàn)在拿地房企層面。

??比如,第四批次拿地房企均為央國(guó)企,民企再次隱身,即便是參拍房企中也未見(jiàn)民企身影,這也是今年以來(lái)上海拿地房企的典型特征之一。

??另外,央國(guó)企對(duì)核心區(qū)地塊的競(jìng)拍更為積極,據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),一季度上海城區(qū)土地平均參拍房企數(shù)量7家,平均溢價(jià)率36%,而外圍地塊報(bào)名房企數(shù)量少,比如第四批次和第三批次兩宗青浦區(qū)地塊,報(bào)名房企均只有1家。

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??分化的特征在全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)。

??一方面一線和強(qiáng)二線城市土地成交溢價(jià)率持續(xù)攀升,而三四線城市非核心城市土地成交仍底價(jià)成交或流拍。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),4月重點(diǎn)城市平均溢價(jià)率為9.9%,較3月下降6.4個(gè)百分點(diǎn),重新降至10%以下,原因是非核心城市土地成交占比上升所致。不過(guò),一二線城市平均溢價(jià)率分別為13%和14%,高于平均水平,且連續(xù)4個(gè)月高于10%。

??以上海為首的核心城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)保持。比如杭州、重慶、蘇州4月平均溢價(jià)率均超過(guò)20%,北京、寧波也都在10%以上。即便是上海四批次較三批次有所降溫,但仍在15%以上,而三批次平均溢價(jià)率也在22%。此外,南京住宅用地也迎來(lái)了超高溢價(jià),比如4月新街口宅地拍出了43%的高溢價(jià),而上一次南京有地塊溢價(jià)率超過(guò) 40%,還是在5年之前的2020年5月。

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??另一方面,熱點(diǎn)城市內(nèi)部分化明顯,從流拍情況來(lái)看,成都、西安、福州、佛山4月均有一宗位于城市遠(yuǎn)郊宅地流標(biāo)或撤牌,地塊未來(lái)銷售前景確定性不足,未能成功如期出讓。

??除此之外,房企之間的分化也日漸明顯。

??從房企角度來(lái)看,頭部房企持續(xù)強(qiáng)化對(duì)高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲(chǔ),重點(diǎn)地塊參拍企業(yè)數(shù)量增加且出價(jià)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

??比如四批次上海土拍中熱度最高的楊浦區(qū)東外灘地塊,參拍房企清一色央企,且五家房企中有三家前四月銷售排在TOP5。

??從CRIC發(fā)布的2025年1-4月房企新增貨值TOP100也可以看出,未來(lái)市場(chǎng)格局將集中于頭部房企,銷售TOP10房企新增貨值占銷售百?gòu)?qiáng)新增貨值的69%,另外,銷售TOP11-20新增貨值占比也達(dá)到14%。

??這種投資格局預(yù)計(jì)將驅(qū)動(dòng)優(yōu)質(zhì)土地資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集,頭部房企、國(guó)央企依托資金優(yōu)勢(shì)加速優(yōu)化土儲(chǔ),而中小型房企受制于流動(dòng)性壓力持續(xù)收縮投資半徑。行業(yè)集中度或?qū)⑦M(jìn)入新一輪提升周期。

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??上海四批次平均溢價(jià)率較三批次有所降低并不意味著土地市場(chǎng)降溫,“高溢價(jià)與底價(jià)成交并存”說(shuō)明土地市場(chǎng)在分化中維持熱度。放眼全國(guó),前4月土地市場(chǎng)依舊呈現(xiàn)出顯著分化特征,核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)頻現(xiàn),進(jìn)而推動(dòng)市場(chǎng)熱度重回上行通道。土地市場(chǎng)分化的同時(shí),頭部房企和央國(guó)企成為拿地主力,優(yōu)質(zhì)資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集。

??隨著一二手成交總量同比回正的正反饋,預(yù)計(jì)后期土地供給側(cè)將進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)規(guī)模和質(zhì)量,確保核心城市土地市場(chǎng)維持應(yīng)有的熱度,從行業(yè)最上游穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,助力房地產(chǎn)市場(chǎng)更快達(dá)成供求新平衡。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場(chǎng) 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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