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城投拿地銳減,代建短期承壓

土地 2025-04-30 09:00:06 來源:丁祖昱評樓市

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??從2021年以來,城投公司作為地方土地市場重要的拿地主體,積累了大量存量地塊,也成為了代建企業(yè)深度挖掘的增量“窗口”和主要利潤貢獻點。

??但隨著近兩年城投拿地規(guī)模下行、開工率保持低位,城投代建的業(yè)務競爭愈發(fā)激烈。

??在土地市場整體供應縮量及加速收儲閑置土地的政策大背景下,會對城投類代建產(chǎn)生何種影響?

??過去幾年,土地市場格局出現(xiàn)顯著變化,其中“國退民進”最為明顯,城投公司成為多數(shù)城市托底的生力軍。

??在2020年“三道紅線”和2021年“雙集中供地”的影響下,民營企業(yè)從2021年之前新增拿地TOP100中投資金額(全口徑)2萬億元以上、占百強比重60%以上到2022年、2023年斷崖式下跌,拿地金額占比下降近40個百分點,拿地金額較2020年高峰下降近九成。

??同時,央國企憑借良好的信用背書和較低的融資成本繼續(xù)在土地市場上補充優(yōu)質(zhì)的土儲貨源。在2021年到2023年新增拿地金額的TOP100中,央國企的投資金額占百強的比例快速上升,2022年、2023年占比超過60%,較2020年低點增長了近28個百分點。

??2023年拿地金額TOP100中有近半數(shù)上榜企業(yè)為城投平臺類公司,其托底范圍甚至不乏核心一二線城市。

??與較高的拿地占比不同,由于城投運營專業(yè)度普遍不及規(guī)模國央企和高周轉(zhuǎn)的民企,城投公司拿地后的開工率明顯低于其他幾類房企。因此部分城投公司選擇與專業(yè)度更高的房企合作開發(fā),或選擇引入代建方,也有部分地塊則長期處于不開工狀態(tài)。

??這一特定階段背景曾給代建市場帶來新的機遇。

??然而,隨著土地市場深度調(diào)整,城投拿地的規(guī)模持續(xù)下滑。尤其是2023年,成為了轉(zhuǎn)折點。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2023年城投拿地建面12278萬平方米(統(tǒng)計口徑為30個重點城市的含宅地塊,下同)同比減少30%,2024年規(guī)模進一步萎縮,同比再降13%,若與2022年高點相比,降幅已經(jīng)超過40%。

??這意味著,作為代建業(yè)務的重要一環(huán),城投拿地總量的銳減會導致城投類代建增量需求的下降,短期對于代建賽道而言,產(chǎn)生一定負面影響,對于代建企業(yè)而言,項目拓展變得愈發(fā)激烈,甚至不惜降低代建費進行“惡意競爭”。

??除拿地總量下滑外,開工意愿和開工率很大程度決定了未來代建城投類項目的空間。

??結(jié)合城投拿地的總量和開工率看,截至2025年一季度,城投公司在2021年至2025年3月所拿的地塊中未開工地塊數(shù)量超過4200宗、未開工建面估算約為3.6億平方米。

??隨著市場止跌回穩(wěn),潛在的開工空間、開工意愿在提升,部分地塊存在拿地后2-3年才進行代建招標的情況。

??例如南京六合區(qū)N0.2021G94、NO.2022G107兩宗地塊分別成交于2021年和2022年,但于近期才進行項目委托管理服務招標,此外無錫、蘇州也均有2023年城投托底的地塊于近期進行代建招標。目前城投公司仍保有大量未開工地塊,這些地塊后期仍有較大可能進行代建招標。

??需要注意的是,2024年5月以來,中央接連出臺政策措施支持地方政府或企業(yè)對未售商品房和閑置土地進行收儲。

??從收儲土地對象來看,絕大多數(shù)以地方國企尤其是城投和平臺公司為主。以惠州為例,惠州市自然資源局2025年2月10日公示了一批擬收購的國有建設用地土地使用權明細,共有8宗地塊,從其土地使用權人來看,均為城投類平臺公司。

??地方政府通過專項債等工具加速收儲閑置土地,對減少僵尸庫存、盤活閑置地塊、優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)以及緩解拿地企業(yè)的資金壓力等多方面均有積極作用,而這一舉措對代建市場而言是一把“雙刃劍”:

??一方面,閑置地塊的回收可能會在短期內(nèi)對城投公司開發(fā)積極性產(chǎn)生負面影響,尤其在一些市場基本面較弱的城市,城投公司可能因缺乏開發(fā)動力或能力,直接放棄相關地塊的開發(fā),轉(zhuǎn)而等待政府收儲。換而言之,城投手中地塊被回收,代建企業(yè)潛在的客戶和資源都相應減少,競爭也會更加激烈;

??另一方面,地塊收儲可以看作地方政府代替代建企業(yè)進行項目篩選的環(huán)節(jié)。被收儲的閑置地塊通常在區(qū)位、規(guī)劃等方面條件欠佳,即使進行開發(fā)也可能面臨后續(xù)去化困難的局面。對于代建企業(yè)而言,參與此類項目的代建開發(fā)收益可能較低。經(jīng)過一系列收儲行動后,剩余未被回收的地塊往往更具開發(fā)價值。

??此外,城投公司獲得土地收儲金額后,其城投債壓力和現(xiàn)金流壓力都將得到顯著緩解。在資金壓力減輕的情況下,城投公司開發(fā)手中剩余地塊的積極性可能會有所提升,這將為代建企業(yè)帶來新的業(yè)務機遇。

??因此,我們認為在收儲政策的推動下,城投作為代建市場委托方的開工意愿或?qū)⒊尸F(xiàn)“先降后升”的走勢。

??總體而言,盡管當前城投公司拿地總量呈現(xiàn)一定減少趨勢,但從絕對值來看,仍占據(jù)較大規(guī)模,是代建企業(yè)值得關注并深度挖掘的細分市場,蘊含著豐富的潛在開發(fā)空間。

??結(jié)合2025年逐步落地推廣的土地“收儲”政策,短期內(nèi)城投公司手中的土地數(shù)量雖可能有所減少,但通過收儲行動的盤活,剩余地塊的整體條件將得到顯著優(yōu)化。

??長期來看,城投公司仍將保持較高的代建需求,城投拿地的代建空間正處于探底回升的階段。

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2025-04-30 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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