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4月新房市場出現(xiàn)一些微妙的變化

市場 2025-04-24 08:35:27 來源:丁祖昱

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??新房市場短期熱度仍在高位波動中。

??先說結(jié)論,4月新房成交環(huán)比回落已經(jīng)是大概率事件。

??原因很好理解,因為3月“小陽春”新房成交已是年度高點,而隨著新房成交增長動能轉(zhuǎn)弱,4月前半月重點城市新房成交環(huán)比降14%。項目開盤去化率也較3月全月下降10個百分點至34%。

??各城市之間的分化行情還在延續(xù)。

??不過值得期待的是,無論是新房成交還是項目開盤相比去年仍能持平或增長,市場仍在爬坡階段,預(yù)計二季度還將延續(xù)止跌企穩(wěn)態(tài)勢。

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù),重點26城4月上半月成交面積達317.17萬平方米,環(huán)比下降14%,與去年同期基本持平。

??各能級環(huán)比降幅都在14%-15%之間。

??同比來看,一線率先回穩(wěn),4月上半月成交量較去年同期增長32%。去年三季度末新政刺激下存量客戶潛在需求仍在釋放,加之去年同期基數(shù)不高,使得成交規(guī)模有了顯著增長。

??而二線和三四線城市則更多是局部復(fù)蘇,整體同比仍下降10%、8%,市場熱度仍有待一線傳導(dǎo)。

??短期市場熱度仍處于高位波動區(qū)間。

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù),4月上半月重點30城項目開盤去化率為34%,與2025年2月全月持平,較2025年3月全月下降10個百分點,與2024年4月全月相比增長10個百分點。

??典型城市市場表現(xiàn)大致可以分為三類:

??第一類,短期內(nèi)熱度較高的核心一二線城市,以北京、上海、深圳、成都、杭州為典型代表,各城市項目去化率受新盤供給質(zhì)量影響較大,4月以來城市間分化持續(xù)加劇;

??第二類,天津、武漢等弱復(fù)蘇類城市,2025年3月以來,項目來訪、認購穩(wěn)步回升,不過步入4月增長動能顯著放緩,各項指標有小幅回落跡象;

??第三類,南京、鄭州等小陽春成色一般的城市,4月項目來訪、認購?fù)睫D(zhuǎn)跌,客戶轉(zhuǎn)化率延續(xù)低位。

??4月上半月一個明顯的變化是,熱點城市市場熱度加速分化。

??這五個熱點城市是北京、上海、深圳、成都和杭州。市場分化主要是受到熱點城市新盤供給質(zhì)量影響。

??具體來看,深圳、杭州、成都供應(yīng)“提質(zhì)縮量”,加之去年三季度末政策效應(yīng)延續(xù),市場熱度高位持穩(wěn),4月上半月開盤去化率較3月全月和去年4月全月均有所增長,而北京和上海4月以來開盤質(zhì)量一般,整體去化率高位回落,不及去年同期。

??武漢、天津等弱復(fù)蘇類城市,春節(jié)之后市場穩(wěn)步修復(fù),但是步入4月以來,增長動能明顯放緩,項目來訪、認購出現(xiàn)了高位回落的現(xiàn)象。

??以武漢為例,4月以來項目來訪、認購來穩(wěn)步回落,受此影響,客戶轉(zhuǎn)化率高位回落:據(jù)CRIC監(jiān)測重點項目顯示,4月近2周單盤周均來訪量均降至60組以下,單盤周均認購量逐周回落(14周2.8套,15周2.2套),不及去年同期。客戶看房欲望穩(wěn)中有降,客戶轉(zhuǎn)化率降至4.3%。

??從項目開盤來看,4月上旬武漢項目平均去化率重回3成以內(nèi),為28%。事實上,2025年1月因推盤提質(zhì)縮量去化率一度飆升至78%,2月以來便呈現(xiàn)出逐月回落行情,增長動能明顯不足。

??還有部分城市諸如廣州、鄭州、南京等,來訪、認購穩(wěn)步回落,客戶轉(zhuǎn)化率走低,購房觀望情緒依舊濃厚,短期來看增長后勁略顯不足。

??以廣州為例,3月至今,重點監(jiān)測50盤周度總來訪量環(huán)比跌多漲少,客戶轉(zhuǎn)化率基本在4%左右低位波動。

??南京短期內(nèi)客戶轉(zhuǎn)化率穩(wěn)步回升,但是增幅有限,市場增長動能略顯不足。

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù),2025年第15周南京來訪量環(huán)比下降8%,認購量環(huán)比下降13%,整體市場熱度呈現(xiàn)小幅回落,客戶觀望情緒較重。近期政策利好釋放,但政策仍有待發(fā)酵,預(yù)計短期市場熱度維持波動平穩(wěn)。

??2025年以來樓市處于止跌回穩(wěn)通道中,2月市場止跌企穩(wěn),3月傳統(tǒng)營銷旺季來臨新房成交達到年度高點,而4月新房成交增長動能轉(zhuǎn)弱,全月成交預(yù)計將環(huán)比回落。不過由于去年基數(shù)較低,同比或延續(xù)持平,二季度或?qū)⒀永m(xù)止跌企穩(wěn)態(tài)勢。

??各城市間延續(xù)分化行情:京滬深杭蓉等熱點城市受供給結(jié)構(gòu)影響較大,后期市場熱度主要取決于是否有適銷對路樓盤入市;天津、武漢等基本面不錯的核心二線城市,增長動能略有放緩,來訪、認購小幅走低,后期成交放量空間有限,而對于廣州、南京、鄭州當前市場仍在低位徘徊,上漲或下降空間都不大,若無顯著的政策利好,成交難以實現(xiàn)強勢反轉(zhuǎn)。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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