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一大批房地產(chǎn)不良資產(chǎn),等待買家!

市場許倩 2025-06-13 09:00:12 來源:中房報

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??房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置,正在提速。

??6月9日,京東資產(chǎn)交易平臺信息顯示,恒大集團(tuán)旗下12家附屬公司的不良債權(quán)被集中擺上貨架,債權(quán)總額113億元。12筆不良資產(chǎn)的持有人均為長城資產(chǎn)北京市分公司,涉及北京、廣州、天津、成都、鄭州、南昌等9個城市12個項(xiàng)目,抵押物為土地、在建工程和房產(chǎn)等。

??這也是恒大出險以來,規(guī)模較大的一次債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。

??也是6月9日,另一則信息顯示,福晟前灘錢隆廣場總價14億元的債權(quán)將被處置,持有人為長城資產(chǎn)上海市分公司。前灘錢隆廣場曾在2023年11月和2024年1月進(jìn)行了兩次法拍,起拍價分別為15億元和12億元,但最終全部流拍,因此長城資產(chǎn)將該項(xiàng)目的債權(quán)掛牌處置。

??行業(yè)調(diào)整過程中,一些企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約,大量涉房資產(chǎn)被執(zhí)行法拍。但在此前市場不景氣行情下,接盤方寥寥,因此市面上出現(xiàn)了大量以房產(chǎn)、土地作為核心抵押物的不良債權(quán)包。

??一些曾欲打造“地標(biāo)級”建筑的項(xiàng)目,亦因企業(yè)陷入債務(wù)危機(jī)在急于尋找買家。此外,受失業(yè)及收入減少等原因影響,個人按揭和經(jīng)營貸領(lǐng)域也出現(xiàn)不少斷供情況,涉房不良資產(chǎn)在供給端放量。

??“此前因市場下行,不良資產(chǎn)交易受到影響,大量不良資產(chǎn)滯留在銀行或資管公司手中。如今,隨著樓市回穩(wěn),不良資產(chǎn)投資機(jī)會和價值正在顯現(xiàn),因多數(shù)不良資產(chǎn)交易價格較低,只要市場給力,就可以獲得不錯的收益。”一位從事不良資產(chǎn)盤活的人士稱。

??百億資產(chǎn)被擺上貨架

??長城資產(chǎn)一次性將價值113億元的“恒大系”12家公司不良債權(quán)擺上貨架。這12個項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量良莠不齊,有的項(xiàng)目處于正常銷售中,有的抵押資產(chǎn)為尚未完工的項(xiàng)目用地及樓盤,還有的資產(chǎn)是位于村鎮(zhèn)的地皮。

??位于北京的不良債權(quán),有一筆債務(wù)人為北京恒房興置業(yè)有限公司,總債權(quán)13.87億元。該公司主要開發(fā)項(xiàng)目是位于北京房山區(qū)的新御峰,目前正常銷售中。該筆債權(quán)以新御峰項(xiàng)目用地及在建工程為抵押。

??有兩筆債權(quán)項(xiàng)目位于天津。其中,債務(wù)人之一天津山水城投資有限公司,24.77億元債權(quán)的抵押物是武清區(qū)山水城項(xiàng)目的1204套房產(chǎn),包括現(xiàn)房152套,在建工程1052套,總面積超13萬平方米。項(xiàng)目已停工,公司公章被政府代管。

??一筆債務(wù)人為恒大地產(chǎn)集團(tuán)的10.92億元債權(quán),抵押物是位于廣州天河區(qū)黃埔大道西的25套房產(chǎn)。

??一筆債務(wù)人為成都津金江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的16.75億元總債權(quán),抵押物是成都新津縣新平鎮(zhèn)迎先村十組等的5宗用地、恒大珺臨閣小區(qū)13套住宅和941個車位、恒大翡翠華庭小區(qū)45套現(xiàn)房商鋪。其中,5宗用地的變現(xiàn)能力值得關(guān)注。

??有3筆共計11.42億元債權(quán)的項(xiàng)目均位于貴陽,抵押物中出現(xiàn)貴陽市白云區(qū)艷山紅鎮(zhèn)的農(nóng)村住宅地皮。

??幾日前,福清市東瀚鎮(zhèn)恒大御景半島在建項(xiàng)目登上阿里法拍平臺,該項(xiàng)目自2021年7月停工。項(xiàng)目評估價2.287億元,起拍價1.6億元,起拍時間為7月5日。截至記者發(fā)稿,零人報名。此前,恒大御景半島B區(qū)部分房產(chǎn)曾多次掛牌拍賣,均因無人出價而流拍。

??此次恒大御景半島被整體放上拍賣臺,意味著法院對該項(xiàng)目進(jìn)行清算與處理的進(jìn)一步舉措,也為市場提供了一個重新配置資源的機(jī)會。

??“錢寶系”資產(chǎn)的處理速度也在加快。6月6日,南京“錢寶系”旗下核心資產(chǎn)——江北福中智慧城與裕廊騰飛產(chǎn)業(yè)園(即錢寶大廈)亦登上司法拍賣臺,起拍總價10.6億元,起拍時間為7月9日。但截至記者發(fā)稿,亦無人報名。

??福中智慧城已擱淺十余年。2010年,福中集團(tuán)拍下江北143畝土地,宣稱要打造50層地標(biāo)建筑、9棟研發(fā)大樓和高端酒店。2012年工程啟動,卻很快陷入停滯。

??2017年7月,非法集資案主犯張小雷通過空殼公司“上海寶瞻實(shí)業(yè)”,以12億元收購該項(xiàng)目,并包裝成“價值200億元的科技新城”。但5個月后,張小雷投案自首,該項(xiàng)目再度停工。

??評估報告顯示,項(xiàng)目15%的土地和203個車位已被其他法院剝離,買家接手后需面對分割的產(chǎn)權(quán)與未知的續(xù)建成本。此外,錢寶大廈土地性質(zhì)仍是“科教用地”,潛在買家需警惕商業(yè)開發(fā)的限制。

??拍賣最終是為了項(xiàng)目盤活。據(jù)報道,政府曾嘗試引入國資接盤智慧城,但因債務(wù)復(fù)雜未能推進(jìn)。市場疑慮還在于,福中智慧城續(xù)建還需投入多少?錢寶大廈科教用地如何盤活?有機(jī)構(gòu)算過一筆賬,僅完成智慧城兩棟爛尾樓內(nèi)部裝修,成本就過億元。

??資本伺機(jī)而動

??國家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,自2020年以來,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)歷年每年處置不良資產(chǎn)規(guī)模均在3萬億元左右;去年共處置不良資產(chǎn)3.8萬億元,創(chuàng)歷年之最。

??這些不良資產(chǎn)本身并不乏利差空間,亦不乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),缺少的是上行的市場環(huán)境。而現(xiàn)在,市場轉(zhuǎn)機(jī)正在到來。

??6月11日,福州閩侯國企新邑歷史文化街區(qū)保護(hù)開發(fā)有限公司以1.3億元底價競得甘蔗街道長江村一幅約合24.24畝的地塊,成交樓面價4022元/平方米。該地塊正是啟航濱江花園所在地塊。

??該項(xiàng)目曾于去年12月由閩侯國企福州首邑城市建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司以4017萬元底價在京東平臺競得,其原為福建啟航置業(yè)名下爛尾近10年的項(xiàng)目,當(dāng)時評估價超2.11億元。半年時間,增值2倍。

??近日,德陽市爛尾樓盤“城北福第”以1213萬元成交,單價僅731元/平方米。該樓盤只有兩棟樓,均已封頂,建筑位于城北孝感鎮(zhèn)中心,毗鄰火車站。2020年該樓盤開盤價超過5000元/平方米,目前該片區(qū)房價均價仍在5000元/平方米左右。

??此次已經(jīng)是該資產(chǎn)第5次拍賣了,前4次拍賣均流拍。第一次拍賣起拍價2377.48萬元;第4次拍賣起拍價1217.27萬元;第5次拍賣起拍價973.8172萬元,最終有3人報名競拍,經(jīng)過25次加價后,以1213.8172萬元成交。

??近日,貴港平南縣香江花園樓盤(停工多年)在經(jīng)過4輪拍賣耗時8個月時間、降價1.68億元后,終于找到了接盤方——平南縣水利電力建筑安裝工程有限公司(地方國企),接盤價3.9億元。由此,香江花園有望迎來復(fù)工。

??6月6日,上海中福古玩城98套商業(yè)不動產(chǎn)在經(jīng)歷兩次流拍后,被來自蘇州的國有企業(yè)以1.5億元買下,與2.68億元的資產(chǎn)評估價相比,相當(dāng)于打了5折。

??曾經(jīng)爛尾的合肥518米地標(biāo)建筑恒大中心,上個月被中海地產(chǎn)以創(chuàng)新“續(xù)建換地”模式接盤,既要完成3.92億元續(xù)建任務(wù),又獲得優(yōu)質(zhì)住宅地塊開發(fā)權(quán)。

??從評估價到拍賣價,這些房地產(chǎn)不良資產(chǎn)無疑都有著誘人的利差。近年來,很多投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)意識到不良資產(chǎn)領(lǐng)域的機(jī)遇。隨著房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升,原本無人問津的不良資產(chǎn)有望成為各路資本爭搶的對象。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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