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??5月22日，由中國房地產業協會指導，上海易居房地產研究院、克而瑞主辦的“2025房地產上市公司測評研究”工作發布了研究成果。《2025房地產上市公司測評研究報告》及2025年房地產上市公司綜合實力50強、細分領域單項榜正式發布。

??據了解，房地產上市公司測評從八大方面，共設有20個二級指標和44個三級指標。是國內關于上市房企綜合實力最重要的專業測評研究成果之一。該項工作已經連續開展了18年，并得到業內和資本市場的高度認可。

??本次測評還發布了2025房地產配套供應鏈上市公司測評成果，在入榜相關供應鏈行業表現方面，2024年房企投資開發熱情明顯下降，裝飾設計、幕墻工程、景觀設計、水泥等行業，企業營收和凈利潤均呈明顯下滑趨勢；而建筑電氣、電線電纜、軟體家居、智慧停車等行業，企業營收和凈利潤仍保持平穩增長。

【測評成果解讀】

01 入榜企業分析

測評對象持續減少，華潤排名維持榜首

??從核心測評指標來看，2024年上市房企總資產規模均值為1334.04億元，房地產開發業務收入均值為228.49億元，兩者均值同比下降且降幅擴大；盈利能力方面，上市房企凈利潤均值為-1.37億元，凈資產收益率均值為0.24%，較上年有所下降；償債指標方面，上市房企凈負債率均值較上年上升7.24個百分點至83.99%；經營效率方面，存貨周轉率均值總資產周轉率均值均有小幅下降。

??榜單顯示，10強上市房企排名出現變化，榜單變動率為10%。其中，華潤置地、保利發展、中國海外發展排名維持前三；招商蛇口、龍湖集團、綠城中國、萬科A、越秀地產、華發股份、新城控股分列第四至第十名。華發股份為2025年新晉10強。50強上市房企榜單變動率為6%，較上年下降6個百分點。有3家新進榜企業，分別為嘉里建設、九龍倉集團、上海臨港。

02 資本市場表現

指數整體波動較大，市場信心有所恢復

??報告顯示，以2024年12月31日收盤價計算，滬深300指數全年累計上漲14.68%，申萬房地產行業指數全年累計下跌2.15%，跑輸滬深300指數16.83個百分點，在申萬31個一級行業內排名相對靠后。恒生中國內地地產指數全年累計下跌17.41%，跑輸大盤41.59個百分點，內地房地產板塊與港股房地產板塊整體走勢均大幅度弱于大盤。進入2024年四季度，在一系列政策支持下，房地產市場成交等多項指標出現改善和企穩跡象，資本市場活躍度較高，對房地產行業的信心有所恢復。

??2024年，上市房企每股收益平均值大幅下降。在經濟增速放緩、就業壓力增大、居民收入預期不穩定等因素的綜合影響下，購房者對房地產市場信心不足，銷售持續低迷，銷售面積和銷售額的雙降，疊加存貨跌價計提、銷售價格下行等因素影響，房企利潤空間被壓縮，每股平均收益下降。

??盡管上市房企估值水平較上年有所提升，但市盈率和市凈率指標仍低于全市場平均水平，表明市場對于房地產行業前景較為悲觀。上市房企盈利能力大幅下滑，多家房企積極進行戰略調整，將資金主要用于保交付、去庫存或優化資產結構，分紅總額繼續下降，股息率創新低。

03 運營規模

銷售規模持續走低，資產規模降幅擴大

??2024年中國房地產市場延續調整態勢，新建商品房銷售面積及銷售金額累計同比全年均處于負增長區間。國家統計局數據顯示，2024年全國新建商品房銷售面積97385萬平方米，同比下降12.9%，銷售面積規模回落至2009年水平；新建商品房銷售額96750億元，同比下降17.1%，銷售金額回到2015-2016年水平。

??2024年，上市房企總資產均值為1334.04億元，同比下降6.66%；凈資產均值為400.84億元，同比下降2.91%；房地產開發業務收入均值為228.49億元，同比下降11.42%；營業利潤均值為5.50億元，同比下降74.94%。增速方面，房地產開發業務收入、總資產、營業利潤均值繼續下跌，且下跌幅度擴大，凈資產均值增速由正轉負。

04 償債能力

杠桿規模持續增長，債務重組進展加快

??2024年30強上市房企融資總額為3934.61億元，同比增長2.02%。長期償債能力方面，2024年上市房企剔除預收賬款后的資產負債率均值為61.68%，與上年基本持平，凈負債率均值為83.99%，較上年上升7.24個百分點。短期償債能力方面，2024年上市房企流動比率均值為1.41，速動比率均值為0.53，兩者與上年相比均有小幅下降。現金短債比中位數為1.05，較上年下降0.10，總體來看，上市房企短期償債能力有所下滑。

??另外，從違約情況來看，2024年，隨著房地產行業的利好政策持續落地，高危房企基本已經暴露信用風險，房企違約數量持續下降。2025年以來，在政策相繼落地與市場信心修復的雙重加持下，碧桂園、融創、世茂等多家房企的境外債重組迎來進展，部分中小房企債務重組過程面臨不少波折，主要原因在于中小房企的優質資產占比較小，自身造血能力不足，難以取得債權人的信任。

05 盈利能力

行業利潤大幅壓縮，房企盈利整體收縮

??2024年，上市房企營業利潤均值10.39億元，同比下降52.65%，降幅較上年有所擴大；凈利潤均值-1.37億元，同比下降114.35%，凈利潤均值首次轉負；凈資產收益率均值0.24%，較上年下降1.18個百分點；總資產報酬率均值0.93%，較上年下降0.22個百分點。總體來看，各項盈利能力指標均較上年有不同程度的下滑。

??2024年，上市房企息稅前利潤均值為9.63億元，同比下降55.57%，受到息稅前利潤大幅下降影響，上市房企總資產報酬率均值較上年下降0.22個百分點。總體來看，上市房企總資產報酬率主要集中在0-5%區間，整體盈利水平較上年有所下降。

06 成長能力

開發收入降幅擴大，拿地投資戰略趨同

??2024年上市房企的房地產開發業務收入、營業收入、凈利潤、凈資產均值均同比下降。具體來看，房地產開發業務收入均值同比下降11.42%，營業收入均值同比下降14.59%，凈利潤均值同比下降114.32%；凈資產均值同比下降2.91%。2024年上市房企利潤規模延續下降趨勢，多家上市房企營業收入與凈利潤同時降低，且降幅有所擴大，凈利潤均值首次由正轉負。

??從拿地情況看，2024年上市房企拿地投資表現更加謹慎，10強上市房企全年新增土地價值為4093億元，同比下降42.80%，投資相對積極的頭部國央企，投資力度也表現為下滑且同比降幅大多超過20%。拿地區域方面，2024年各企業拿地選擇高度趨同，一二線城市核心地塊是多數房企的共同選擇。頭部房企依托資金優勢，持續強化對高能級城市優質土地資源的戰略性增儲，重點地塊競爭激烈，多數中小型房企受制于流動性壓力收縮投資半徑，市場分化明顯。

07 經營效率

存貨周轉速度下降，企業分化狀態持續

??2024年上市房企存貨周轉率均值為0.36，較上年下降0.03；流動資產周轉率均值為0.23，較上年下降0.04；總資產周轉率均值為0.15，較上年下降0.03。受房企銷售金額下降影響，存貨周轉率均值、流動資產周轉率均值、總資產周轉率均值都有所下降。

??2024年房地產市場深度調整，企業經營及存貨周轉遇到較大的挑戰，部分房企通過承接改善性住房市場需求、強化核心區域的投資優勢保證銷售增長的穩定性，使得存貨周轉率保持較高水平，企業間分化現象持續。從上市房企整體投資態度來看，仍然謹慎。多家民營房企已停止拿地，企業資產表持續收縮，上市房企的存貨均值同比下降9.75%，連續三年負增長。2024年存貨同比下降的上市房企占比約為80%，下降幅度大多集中在20%以內。

08 社會責任

納稅金額繼續下降，踐行ESG已成共識

??在全球經濟向可持續發展轉型的背景下，ESG實踐已成為企業發展的關鍵考量。當前房地產市場正在經歷供給側和需求側的雙重變革，行業著力轉變發展模式，新的發展模式旨在通過優化資源配置、重塑增長邏輯，推動行業從規模擴張向高質量發展轉型。于房企而言，踐行可持續發展理念，有利于優化能源管理，助力實現"雙碳"目標，同時也能滿足投資者和消費者對綠色建筑的需求，增強企業競爭力。截至2025年5月18日，10強上市房企全部發布2024社會責任相關報告，50強上市房企中共有44家發布2024年社會責任相關報告。

??在稅收方面，房地產行業整體規模龐大，經過多年快速發展，房企響應高質量發展號召，積極履行納稅義務。近年來，房地產市場整體低迷導致房企營業收入持續下滑，經營層面的壓力直接傳導到了納稅表現，上市房企中有七成出現所得稅負增長情況。2024年，上市房企納稅額均值為9.32億元，同比下降約23.92%。

09 創新能力

住宅產品競爭加劇，多元業務平滑利潤

??產品創新方面，隨著政策推動及住房改善需求的增長，住宅產品正在邁入一個更高標準、更高品質的時代，第四代住宅逐漸成為房企突破同質化競爭的關鍵。營銷創新方面，在房地產市場調整周期，快速去化實現銷售回款是房企的主要目標，多家房企項目采用創新型營銷手段，項目營銷的重要性凸顯。

??數字化創新方面，隨著大數據、云計算、人工智能等技術的進步，以及房地產行業逐步轉向高質量發展，為滿足多元需求，房企推動智慧化、數字化轉型，通過數字化實現產品各環節貫通，提升競爭力。多元化業務方面，當前上市房企重視現金流安全，在多元化業務模式的探索過程中，一方面對沉淀資金較多、業務回報周期過長的業務板塊減少投資。另一方面，多家房企將經營性業務作為業務轉型重要方向，成為房企獲得穩健營收的壓艙石。

【小結】

??2024年中國房地產市場持續深度調整，上市公司收入及利潤持續下滑，融資難問題依然存在，周轉速度、經營效率、成長能力等方面均有所下降。進入2025年，國民經濟延續回升向好態勢，房地產政策延續寬松基調，政策重點圍繞保交房、城中村改造，以及存量商品房及閑置土地收購等方面，地方政策不斷優化向購房者釋放利好信號，一季度以來市場成交保持止跌回穩的良好態勢，于房企而言，需要積極把握結構性機會，挖掘不同城市不同購房群體的結構性需求，提升貨值變現能力，有效推動銷售增長和資金回籠。

??附：測評指標體系說明

??房地產上市公司測評從運營規模、抗風險能力、盈利能力、成長能力、經營效率、創新能力、社會責任、資本市場表現八大方面，采用收入規模、開發規模、利潤規模、資產規模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料運營能力、人力資源運營能力、經營創新、產品創新、納稅責任、社會保障責任、慈善捐贈、企業在資本市場運行情況等20個二級指標，采用房地產業務收入、租賃收入、房地產銷售面積、持有型物業持有面積、資產總額、利潤總額、現金短債比、市盈率（PE）、市凈率（PB）、每股收益（EPS）等44個三級指標來全面衡量房地產上市公司的綜合實力。