公司許倩 2025-05-12 09:37:20 來源：中房報
??2025年，A股市場最令人矚目的公司債務重整事件，無疑是金科。
??5月11日，金科股份發布公告顯示，重慶金科第二次債權人會議表決通過司法重整計劃。同時，重慶市五中院裁定批準金科股份及重慶金科的重整計劃并終止重整程序。
??這標志著，金科股份司法重整取得重要階段性成果，正式進入執行環節。在經歷3年多財務困境與市場挑戰后，金科股份即將成為中國 第一個司法重整成功的大型上市房企。無論是對于金科重啟、市場引導，還是政府處理房地產企業相關問題，都具有劃時代風向標價值意義。
??“金科股份經過司法重整獲得重生，可喜可賀。這家深耕重慶、布局全國的千億級房企，終于成功卸下歷史包袱，通過多元資本重構模式，以嶄新姿態邁入高質量、可持續發展的新征程。這不僅是企業自身的浴火重生，也彰顯了重慶的營商環境，在促進民營經濟發展、提振房地產市場信心方面，具有標志性的示范價值。”中房集團原董事長、中國金融40人論壇學術顧問孟曉蘇表示。
??隨著重整方案通過，金科將“涅槃重生”。記者獲悉，重整后的金科股份將設置“投資管理、開發服務、運營管理、特殊資產”四大業務板塊，通過投資經營特殊資產、運營開發改善型住宅、做精做強收費服務、創新發展產業機會，實施“汰舊、取新、強鏈”轉型路徑，推動公司轉型為聚焦強盈利能力和高投資回報的不動產綜合運營商。
??在徹底改善公司業務結構和經營業績的前提下，金科股份將努力尋找新的增長曲線，力爭在未來3～5年成為不動產開發服務領域的科技龍頭企業，共建、代建業務規模實現全國前五。
??重整樣本
??本次重整中，金科股份及重慶金科重整涉及的債務規模達1470億元，債權人數量超8400家，不僅是房地產行業迄今最大的重整案，也是重慶市有史以來最大的重整案。其重整進展不僅關乎企業存亡，更折射出中國房地產行業從“高杠桿擴張”向“高質量發展”轉型的深層邏輯。
??金科的重整之路可追溯至2023年5月，在一次內部董事會后，提出了主動向法院申請重整及預重組的設想。
??2024年2月，金科股份正式向法院申請重整。兩個月后，重慶市第五中級人民法院裁定受理其重整申請。
??2024年11月，重整投資人敲定：上海品器管理咨詢有限公司與北京天嬌綠苑房地產開發有限公司聯合體，中選為金科股份及重慶金科的投資人。隨后，又引入中國長城資產、四川發展證券基金等產業投資人，并與20余家財務投資人簽約，合計注資26.28億元。
??今年1月，《金科股份重整計劃草案》出爐。3月31日，金科股份公告稱，《金科股份重整計劃（草案）》獲得第二次債權人會議有財產擔保組、職工債權組、稅款債權組表決通過，但子公司重慶金科普通債權組因“金融機構內部流程未走完”暫未通過，債務人將與普通債權組債權人進行協商，表決時間延長至2025年5月10日。
??5月11日，結果公布：重慶金科第二次債權人會議表決通過司法重整計劃。同時，重慶市五中院裁定批準金科股份及重慶金科的重整計劃并終止重整程序。
??金科股份用了1年多時間，司法重整取得重要階段性成果，正式進入執行環節。這一突破性進展，對于相關各方均釋放出正面信號。
??按照金科重整計劃，在債務清償方面，將秉持市場化、法治化原則，力求最大限度維護各方債權人合法權益。職工債權和稅款債權將依法得到優先全額清償；有財產擔保債權通過公開處置變現或以物抵債等方式受償；對于普通債權，則采用“現金清償+以股抵債+信托受益權份額抵償”等多元化、組合式的清償策略，小額債權有望獲得較高比例的現金清償，而大額普通債權則通過設立服務信托和債權轉股權予以清償。
??通過這些安排，金科股份的整體債務規模將大幅壓降，債務結構顯著優化，為公司恢復正常經營秩序奠定堅實基礎。
??對于債權人而言，“相比破產清算，重整能更好地保障債權人利益，提高債權清償率，避免因企業無序崩盤可能導致的更大損失，有助于穩定市場信心。以股抵債及信托受益權的安排，也為債權人提供了分享企業未來發展紅利的可能性。”一位房地產資深人士表示。
??對于廣大購房者而言，金科股份重整計劃裁定通過釋放出“保交樓、穩民生”的重大利好。對于重慶市而言，金科股份作為本土重要的民營企業和上市公司，其重整裁定通過對于穩定地方經濟、促進民營經濟健康發展具有重要意義。
??金科的重整經驗不僅關乎單個企業的命運，更為整個房地產行業提供了風險化解的參考范例。它向外界證明：通過市場化、法治化的重整機制，引入外部力量，整合內外部資源，企業是有希望走出困境的。
??涅槃重生
??對于陷入困境的房地產企業而言，司法重整是化解風險和尋求再生的最佳出路之一。但由于債權人眾多且構成復雜、在建工程或土地處置和估值難度大、“保交樓”對資金和管理要求極高等諸多原因，金科股份重整計劃裁定通過之前，全國規模以上民營房企至今沒有一家完成司法重整。
??金科為何能在本輪行業調整中率先推動司法重整并獲得各方認可？這背后是多方面因素共同作用的結果。
??金科股份自身仍具備較高的重整價值，這是投資人和債權人愿意支持其重整的基礎。金科深耕房地產行業多年，擁有一定的品牌影響力、較為廣泛的市場布局以及優質的土地儲備和項目資源，其在產品開發、物業服務等領域，也積累了較強的專業能力和豐富的運營經驗。
??上海品器聯合體在接受媒體采訪時曾說，選擇參與金科重整在于，相比于其他出險房企，金科的業務結構比較清晰，資產和運營狀況也相對干凈，產品能力、團隊架構、運營體系仍具備一定競爭力。
??行業需要風險化解范例的誕生。當前房地產處在關鍵調整階段，當高杠桿、快周轉的規模擴張模式難以為繼之后，整個市場都在思考這個10萬億量級的行業究竟要去向何方。金科若重整成功，將為后開發時代的房地產企業發展提供重要路徑參考。因此，自申請重整之日起，金科股份便受到政府方、債權人、投資人等各方大力支持。
??記者獲悉，從金科重整申請的審查到重整期間各項工作的推進，重慶五中院對各個環節嚴格把關，在重大事項上及時給予指導，確保重整程序依法高效推進，切實保障各方合法權益。重慶市政府亦高度重視金科風險化解工作，成立了專項風險防范化解專班，召開30余次府院聯動會議。
??戰略投資者的認可與堅定投入亦至關重要。金科重整并非簡單的債務重組，而是通過引入上海品器聯合體、中國長城資產、四川發展證券基金，實現戰略資源的重新配置。品器聯合體背后站著招商銀行前行長馬蔚華、萬通系元老馮侖、中國住交會創辦人單大偉等業界重量級人物，其在大健康不動產領域的專業能力，為金科注入了輕資產轉型的基因。
??這種模式也揭示了一個重要規律：房企紓困不能僅靠“輸血”，更需要通過戰略投資人引入產業協同效應。正如重慶市政府工作專班的實踐所示，政府引導下的“司法重整+產業資本”組合拳，能夠有效化解債務危機與業務轉型的雙重壓力。
??重整后的金科未來
??根據重整計劃，未來金科股份的整體戰略將主要圍繞“高效運營、精益管理、科技創新”展開，以提升盈利能力、資產價值和流動性為核心，推動公司轉型為聚焦強盈利能力和高投資回報的不動產綜合運營商。金科將會對現有業務板塊進行整合與優化，剝離非核心或低效資產，形成“投資管理、開發服務、運營管理、特殊資產”四大業務板塊，在徹底改善公司業務結構和經營業績的前提下，尋找新的增長曲線。
??參與特殊資產的運營管理和盤活會是一個重要方向。經過本輪行業深度調整，市場主體將大幅減少，大量因企業主體陷入困境而產生的特殊資產將逐漸增多，這為重整后的金科股份帶來業務機會。
??在具體規劃上，品器資管CEO李根曾表示：一是改組董事會，優化治理結構。品器聯合體將擁有董事會七個席位，提名并推選出董事長。
??二是業務模式調整，從開發轉向運營和管理。未來3～5年，公司收入和利潤結構中，運營管理和服務類業務占比要達到60%～70%。
??三是借助科技和金融手段，提升運營效率和發展質量。同時，與中國長城資產、四川發展證券投資基金等形成產業協同，拓展業務和資金來源，并通過資本市場運作，為公司轉型發展提供強大動力。
??金科股份的重整探索，是行業應對挑戰、尋找新機遇的一個縮影。可以預見，在“先破后立”以及一套融合技術、商業與治理的生存框架支撐之后，金科不僅可以找到現實支點自我解放重啟理想，還為中國企業摸索到了困難、出路、理想與商業化的新平衡新道路，這才是至關重要的。
住建部：切實落實促進民營經濟發展的各項政策措施
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2025-05-07一攬子金融政策支持穩市場穩預期。2024年房地產開發企業信用狀況白皮書發布
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2025-04-27近期市場表現得到認可。東莞調整普通住宅價格標準：一類鎮街每平方米上浮300余元
2025-04-25本次調整后的普通住宅價格標準自2025年3月1日起（以商品房買賣合同簽訂時間為準）在東莞全市范圍內統一執行。多家A股上市房企出手增持回購
2025-04-24提振市場信心。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
