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??一、政策背景

??今年是深入落實“嚴控增量、優化存量、提高質量”的關鍵年。各地在收購閑置土地和庫存商品房方面持續發力。當然從各地動作來看，更多體現在二三線城市中。6月9日，上海閔房集團發布公告，即《關于以公開收購方式籌集保障性租賃住房(階段性房源)的公告》。此次公告說明，上海打響了“今年收購存量商品房第一槍”，意味著上海在收購庫存商品房方面開始發力。相關模式和其他城市做法相似，進一步說明地方政府及國有企業積極探索去庫存和多元化保障房供應模式。本報告對相關內容進行分析。

??二、收購項目概述

??1.收購主體與目的

??· 收購主體：上海閔房集團

??· 收購目的：用作保障性租賃住房，以緩解中低收入群體住房困難問題。

??· 收購特點：和其他城市相似，屬于市或區一級的國有企業收購模式，也和各地今年保障房房源籌集工作有效對接。

??2.征集條件

??· 項目性質：合法合規的新建住宅商品房項目，具備現房交付條件。從目前各地操作來看，普遍是收購現房類型的庫存商品房。此類模式好處是，收購過來并通過為期3-6月的房源改造，即可快速形成保租房等房源項目，加快和優化保障房房源的供給。

??· 地理位置：項目須位于閔行區南部地區（具體范圍未明確，但一般是以莘莊為界，莘莊以南均可屬于南部地區，主要包括吳涇、老閔行、顓橋、浦江鎮魯匯等區域）。從此類區位來看，其強調了近郊區項目。此類區域有幾個重要特點。一是不屬于最核心區域，即和去庫存工作有較好結合；二是本身不屬于極度偏遠區域，即考慮到后續保障房消化內容；三是相關區位的軌交等交通配套齊全，即庫存質量較高。

??· 房源規模：房源集中，單項目總建面大于7500㎡，產權合法合規。從此類規定來看，基本上符合目前各地操作模式和預期。目前各地對于庫存商品房的收儲，一個重要的特點就是需具有集中式管理的條件，即不會做分散式的房源管理。當然反過來看，這也有助于此類庫存房源的批量消化。

??三、區域市場分析

??1.區域新房市場現狀

??· 銷售市場分析：去年開始上海持續放松限購政策、降低首付比例和下調房貸利率，近郊區市場的新房銷售表現是不錯的。當然也出現了結構性的差異。尤其是對于此次項目收購的閔行南部區域，相關監測顯示，部分項目的認購情況略有降溫，包括部分項目取消了搖號政策。這都說明結構性的去庫存矛盾開始出現。此次收購存量商品房，本質上是在房地產市場穩中向好和供求關系優化的大環境下，區域市場的又一動作，有助于區域市場的供求關系更加均衡。

??· 區域特點：此次提及閔行南部區域，從地理板塊上看很有意思。因為其中一部分區域位于黃浦江另一側，或者說很容易誤認為是屬于浦東新區的，也就是浦江鎮。浦江鎮是上海非常集中的新房供應區域，過去幾年樓市非常火爆，當然這兩年稍微穩定一點。此類區域也是目前上海城中村改造的重點片區，即有比較好的潛在住房保障對象，同時地鐵配套等條件也非常不錯。而類似老閔行和吳涇等片區，周邊有較多高校，同時地鐵規劃也不錯。從這幾個角度看，此次若是有項目納入到被收購范圍，那么相關庫存房源的質量會不錯，納入保障房范圍亦會有較好的市場認可程度。這里對閔行各片區的新建商品住宅庫存情況列表說明，可以看出南部片區部分板塊房源相對多，且去庫存周期確實相對偏長。

??2.政策情況

??全國情況：自2024年起，全國多地已開始試點存量商品房“收儲”工作，并在金融和財政政策上加大對“市場+保障”住房供應體系的支持力度。其中從收購資金來說，包括了自有資金、銀行貸款、保障房再貸款、專項債等資金支持，應該說具有非常好的導向。同時從各地實踐來看，前不久浙江省啟動了專項債收購存量商品房工作，也在很大程度上說明各地工作節奏進一步加快。上海動作，意味著一線城市在解決庫存結構性差異方面持續發力，成為優化供求關系的重要動作，也吻合全國總的工作要求。

??上海情況：目前超大城市的新房交易市場呈現結構性的差異。其中對于上海新房市場而言，核心區豪宅表現非常好，甚至認籌情況很火爆，包括出現了積分購房等現象。而近郊區和遠郊區市場略有壓力。尤其是疊加部分需求分流到二手房市場的情況，個別新盤供應密集的區域，會暫時性出現一些去庫存的問題。閔行區作為上海近郊區之一，率先推進此類工作，市場意義較大。至少目前來看，這是上海今年有公開信息的首個收購庫存商品房項目（過去幾年徐匯區也有此類模式，但市場背景已發生重大變化），具有標桿性。

??四、收購項目意義

??1.增加保障性住房供應

??通過收購新建庫存商品房項目，閔行區能夠快速增加保障性住房的供應量，滿足保障房有關群體的住房需求。正如近期6月9日黨中央國務院發布的《關于進一步保障和改善民生著力解決群眾急難愁盼的意見》，關于保障房等工作會持續發力，同時也會結合青年人群等落實更好的民生工作。應該說此類工作推進，將有助于保障房工作的提速和提質，真正解決閔行南部地區保障房有關工作的開展。

??2.促進供求關系平衡

??供求關系平衡是鞏固房地產市場穩中向好中的另一層目標。通過收購存量商品房，將促進部分房源快速收購，有助于緩解房企庫存壓力和促進現金流的改善，促進房地產市場的供求關系再平衡。這種平衡關系，在今年6月份開始更為重要。尤其是考慮到房地產市場止跌回穩的向好態勢持續了近8個月，通過此類工作，將更好鞏固和促進房地產供求關系的平衡。