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??2025年至今，整體樓市延續(xù)“止跌回穩(wěn)”行情。

??年初，全國兩會首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫入總體要求，并明確“建設(shè)好房子”作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向。

??一季度地方調(diào)控政策繼續(xù)優(yōu)化，據(jù)CRIC統(tǒng)計，一季度全國至少66個省市出臺124次穩(wěn)市場政策。積極落實中央穩(wěn)市場要求，在保障合理剛需和改善需求的基礎(chǔ)上，大力推進好房子建設(shè)和供給側(cè)優(yōu)化管理。

??各方利好推動下，新房成交企穩(wěn)回升，1-2月修復(fù)至去年同期水平，3月預(yù)期同比正增1成，滬深等新政利好型城市短期內(nèi)熱度延續(xù)。二手房韌性強于新房，熱點城市與新房高度趨同，剛需剛改客戶還在持續(xù)入市。

??預(yù)判二季度，我們認為，4月或?qū)⒀永m(xù)3月弱復(fù)蘇走勢，二季度整體新房成交規(guī)模環(huán)比將有所回升，但考慮到去年高基數(shù)影響，同比持平或小幅微增，累計同比維持正增。各城市分化行情預(yù)期延續(xù)。

??2025年一季度，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)優(yōu)化，據(jù)CRIC統(tǒng)計，全國至少66個省市出臺124次穩(wěn)市場政策。

??地方政策以“精準施策、分類支持”為主線，通過供給端提質(zhì)增效和需求端降成本雙軌并行，推動市場企穩(wěn)。以北京、上海、杭州、廣東等省市為代表，積極落實中央穩(wěn)市場政策要求，在“好房子”建設(shè)、供需兩端協(xié)同發(fā)力、存量盤活等方向密集施策。

??具體來看，地方政策聚焦六大方向：

??一、12省市推進“好房子”建設(shè)。北京、上海、杭州、廣州南沙、重慶、四川、浙江等12個省市明確將“安全、舒適、綠色、智能”作為建設(shè)標準，制定專項規(guī)劃。例如，北京在平原地區(qū)試點優(yōu)化容積率，杭州出臺品質(zhì)提升細則，南寧發(fā)布技術(shù)導則要求層高不低于3米、提升隔音標準，雄安新區(qū)提出“精裝交付、拎包入住”的高標準住宅體系。

??二、33省市公積金政策優(yōu)化，降低購房門檻。如首付比例下調(diào)：濟南、廈門、聊城等18城二套房公積金首付降至20%；額度提升：自貢、泉州等9城提高最高貸款額度，多子女家庭可再上浮；功能擴展：北京試點公積金直付房租，瀘州、寧波支持提取公積金支付新房及二手房首付。

??三、20省市推出各類補貼和稅費優(yōu)惠，通過補貼、契稅優(yōu)惠、以舊換新等方式刺激需求。補貼政策包括：寧德、欽州等地最高補貼12萬元，鄭州對高層次人才補貼300萬元；契稅優(yōu)惠包括：蘇州延續(xù)50%契稅補貼，寧波調(diào)整首套房認定范圍節(jié)省稅費；以舊換新包括：濮陽、洛陽等地推行“賣舊買新”，南昌、重慶延長政策期限。

??四、11省市優(yōu)化供給側(cè)管理。包括供地優(yōu)化：廣東、四川控制新增宅地供應(yīng)，福建優(yōu)先推出配套成熟地塊；審批簡化：鎮(zhèn)江取消新房價格備案，廣州南沙推行“交地即開工”；存量盤活：遼寧計劃收購12萬套商品房轉(zhuǎn)為保障房，湖北高校試點收購存量房作宿舍。

??五、10省市加強城市更新與融資支持。如城市更新：重慶推進163個城中村改造，上海計劃全面完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造；融資紓困：河南將存量項目納入“白名單”，廣州鼓勵國企設(shè)紓困基金，深圳推廣“園區(qū)貸”緩解企業(yè)壓力。

??六、13省市保障性住房擴容。如租賃保障：上海新增7萬套保租房，重慶提供“租購并舉”階梯式住房；人才安居：深圳、青浦為人才提供免費住宿及購房補貼，合肥放寬落戶至社保滿6個月。

??從市場來看，在調(diào)控政策持續(xù)優(yōu)化背景下，2025年一季度樓市成交“筑底企穩(wěn)”，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢：1-2月傳統(tǒng)春節(jié)假期迎季節(jié)性回落，但成交規(guī)模基本與去年持平：前2月115個重點城市商品住宅成交面積2930萬平方米，同比持平去年，月均較2024年四季度月均降幅為45%。

??根據(jù)30城同比增7%預(yù)估百城3月同比增5%，3月成交預(yù)期達到2304萬平方米，環(huán)比上升65%、一季度累計同比增幅約2%。

??3月得益于供給放量、房企營銷力度增加，迎來局部“小陽春”行情：3月30個監(jiān)測城市成交規(guī)模為1230萬平方米，環(huán)比增長79%，同比上升4%。春節(jié)后季節(jié)性需求釋放、政策寬松及房企促銷推動成交回升，一季度30城累計成交2810萬平方米，同比上漲7%。

??整體一線韌性強于二三線城市，一線3月單月環(huán)比翻番，同比增14%，累計同比增25%，增幅顯著高于二三線，主要得益于新政余溫刺激潛在需求釋放，加之適銷對路樓盤入市，也使得整體成交規(guī)模仍處于階段性高位。京廣深均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊增，北京核心區(qū)改善盤入市帶動結(jié)構(gòu)性放量，單月成交沖高至49萬平方米，累計同比正增19%。僅上海單月同比微降7%，不及去年同期。

??二三線城市小陽春成色相對一般，成交量與去年持平，更多是局部復(fù)蘇：成都、青島成交量居前且同環(huán)比齊增，成都多個新規(guī)項目開盤刺激成交規(guī)模穩(wěn)中有增，青島單月成交82萬平方米，其中黃島、城陽成交均在20萬方左右，貢獻度較高；合肥經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，本月迎來階段性放量，同環(huán)比和累計同比增幅均在6成以上。還有部分城市諸如長春、濟南、惠州、東莞、無錫、常州等雖然本月環(huán)比持增，但同比和累計同比仍為負值，短期內(nèi)需求疲軟。

??從二手房來看，2025年一季度，30個重點監(jiān)測城市二手房累計成交面積預(yù)計為5300萬平方米，累計同比增長21%，較去年四季度下降19%。

??按月來看，二手房成交呈U型走勢，1月高位回落，2月持降但降幅收窄，3月階段性回升，環(huán)比增長50%至2233萬平方米，同比增長21%，“金三”二手房市場表現(xiàn)總體好于去年。

??從城市維度來看，北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二線城市同比仍保持2成以上正增長，整體韌性較強。相較而言，重慶、合肥等弱二三線城市同比基本與去年持平，漲幅均在5%以內(nèi)，二手房市場暫無明顯起色。

??對比一二手房市場，一季度二手房成交仍然強于新房，重點城市二手房成交份額繼續(xù)擴大。諸如北京、上海、南京、長沙、南京等城市二手房成交占比躍升至7成以上，較2024年同期穩(wěn)中有增，京滬主要源于新政刺激，限購松動+低利率刺激剛需入市；長沙、南京、長春等城市購買力持續(xù)降級，加之二手房業(yè)主短期降價策略，刺激一波剛需剛改集中入市。

??可以看到，3月整體樓市已迎來局部“小陽春”，一方面二手房成交回升幅度顯著好于新房；另一方面伴隨著新房供應(yīng)放量，整體成交開始企穩(wěn)回升，同比正增4%，一線因新政利好效應(yīng)增幅居前

??基于當前市場背景和一季度中央部委表態(tài)，預(yù)計2025年中央房地產(chǎn)政策將圍繞“穩(wěn)預(yù)期、防風險、促轉(zhuǎn)型”三大核心目標，進一步形成“四策并舉”的政策組合拳。地方政策將圍繞中央部署，結(jié)合區(qū)域市場特點，在“品質(zhì)升級、需求激活、存量盤活”三大維度發(fā)力。

??預(yù)判下月，4月仍為“銀四”成交旺季，整體供求仍有望延續(xù)弱修復(fù)態(tài)勢。核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延續(xù)高位震蕩行情，未來成交放量程度主要取決于高端住宅供應(yīng)，若有區(qū)位佳+產(chǎn)品力強的適銷盤入市，短期內(nèi)市場熱度還將延續(xù)；廣州、武漢、南京等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，短期內(nèi)市場有止跌企穩(wěn)態(tài)勢，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復(fù)蘇走勢。