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??中房網(wǎng)訊2024年12月16日至18日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的“第十五屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇”在北京舉行。本次論壇以“主動(dòng)變革 轉(zhuǎn)型發(fā)展”為主題，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，引導(dǎo)行業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳宜明出席論壇并致辭，國(guó)家信息中心原首席經(jīng)濟(jì)師祝寶良，長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、“孫冶方經(jīng)濟(jì)科學(xué)獎(jiǎng)”得主伍戈，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟(jì)師、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)第八屆理事會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁祖昱，中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院有限公司董事長(zhǎng)、全國(guó)工程勘察設(shè)計(jì)大師李存東，中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰，人文財(cái)經(jīng)觀察家、中國(guó)商業(yè)文明研究中心聯(lián)席主任秦朔等各領(lǐng)域的專家進(jìn)行了演講分享。

??論壇全程“干貨”滿滿，以下為您帶來(lái)主論壇各位重磅嘉賓的精彩觀點(diǎn)：

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 陳宜明

??陳宜明：為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展貢獻(xiàn)積極力量

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳宜明表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，困難比過(guò)去多，復(fù)雜程度也更大。從去年7月24日中央政治局會(huì)議到今年的多次政治局會(huì)議，以及日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，黨中央、國(guó)務(wù)院就房地產(chǎn)行業(yè)做出了多項(xiàng)重要判斷和重大舉措，提出了明確要求。這就更需要我們?nèi)嫔钊胙杏懀阉枷胝J(rèn)識(shí)和行動(dòng)統(tǒng)一到中央的決策和部署上來(lái)。只有這樣，行業(yè)發(fā)展方向才能更明確，行動(dòng)才能更堅(jiān)決。

??今年9月26日政治局會(huì)議提出房地產(chǎn)要止跌回穩(wěn)，隨后在住建部的指導(dǎo)下，中國(guó)房協(xié)和各省市房協(xié)聯(lián)手組織開展了“百城千企商品房促銷活動(dòng)”和“方便看房活動(dòng)”，并取得了明顯成效。陳宜明透露，按照剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“穩(wěn)住樓市”的要求，中國(guó)房協(xié)將倡議在元旦春節(jié)期間繼續(xù)組織多種形式的房地產(chǎn)促銷活動(dòng)，并就如何建設(shè)好房子滿足人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房新期望進(jìn)行深入研討。

??陳宜明指出，措施總比問(wèn)題多，全行業(yè)要攜手團(tuán)結(jié)奮斗，為中央提出的消化存量、優(yōu)化增量、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

??國(guó)家信息中心原首席經(jīng)濟(jì)師 祝寶良

??祝寶良：明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能達(dá)到5%左右

??國(guó)家信息中心原首席經(jīng)濟(jì)師祝寶良表示，從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷來(lái)看，今年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問(wèn)題包括：內(nèi)需主要是消費(fèi)需求不足；房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段；地方政府債務(wù)問(wèn)題是我國(guó)近年來(lái)面臨的一個(gè)重要挑戰(zhàn)，部分地方面臨較大償債壓力；企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，信心不強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)激烈；世界經(jīng)濟(jì)復(fù)雜性、嚴(yán)峻性、不確定性上升，外部環(huán)境變化帶來(lái)的不利影響加深。

??中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出了明年工作的指導(dǎo)思想和主要目標(biāo)，并明確了工作思路，包括實(shí)施更加積極有為的宏觀調(diào)控政策，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，推動(dòng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊等。

??祝寶良指出，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在政策措施上有很多新提法和新亮點(diǎn)，市場(chǎng)上最為關(guān)心的就是實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。通過(guò)政策組合拳，惠民生、擴(kuò)消費(fèi)、穩(wěn)出口，以及公共服務(wù)投資、城市更新和老舊城區(qū)改造，資本市場(chǎng)的穩(wěn)定，加強(qiáng)財(cái)政、貨幣、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域、貿(mào)易、環(huán)保、監(jiān)管等和改革開放舉措的協(xié)調(diào)配合，增強(qiáng)政策合力，應(yīng)該是明年主導(dǎo)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)恿ΑＷ毩碱A(yù)計(jì)，2024年全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)4.9%左右，2025年消費(fèi)會(huì)有所加快，出口或有所減緩，投資仍受到房地產(chǎn)市場(chǎng)制約，制造業(yè)投資增速將有所減慢，房地產(chǎn)投資繼續(xù)回落，會(huì)稍微收縮一點(diǎn)，2025年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能在4.5%到5%之間。

??長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、“孫冶方經(jīng)濟(jì)科學(xué)獎(jiǎng)”得主伍戈

??伍戈：促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，可以有更廣闊的思路

??長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、“孫冶方經(jīng)濟(jì)科學(xué)獎(jiǎng)”得主伍戈表示，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)，目前不僅要靠產(chǎn)業(yè)政策，還需要宏觀政策的合力。

??在伍戈看來(lái)，中央近期多次提及房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，未來(lái)我們還可以更加重視，不僅作為防風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)象，還要作為滿足人們對(duì)高品質(zhì)住宅等美好生活向往的領(lǐng)域。如果能把其作為充實(shí)內(nèi)需的有機(jī)組成部分，那么未來(lái)可以有更廣闊的思路。

??伍戈表示，宏觀經(jīng)濟(jì)若穩(wěn)健回升，房地產(chǎn)就能真正企穩(wěn)回升。應(yīng)對(duì)當(dāng)前的挑戰(zhàn)，海內(nèi)外有許多經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，包括貨幣、財(cái)政和結(jié)構(gòu)性的改革等。

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟(jì)師、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)第八屆理事會(huì)會(huì)長(zhǎng) 馮俊

??馮俊：在消費(fèi)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)中，居住消費(fèi)比重必然會(huì)占據(jù)首位

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟(jì)師、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)第八屆理事會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊表示，在未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，擴(kuò)大內(nèi)需是重點(diǎn)，內(nèi)需的重點(diǎn)是消費(fèi)。住房是擴(kuò)大消費(fèi)的重要部分，不僅呈現(xiàn)非工業(yè)品特點(diǎn)，同時(shí)消耗大量工業(yè)品，也是大部分服務(wù)消費(fèi)的空間載體。在消費(fèi)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)中，居住消費(fèi)比重必然會(huì)占據(jù)首位。住房兼具生存型消費(fèi)和發(fā)展型消費(fèi)功能，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性消費(fèi)。隨著居住消費(fèi)比重的上升，我們應(yīng)該提供什么樣的住房，是需要深入思考的命題。

??馮俊認(rèn)為，高品質(zhì)住房和好房子、優(yōu)質(zhì)住房，都是同一個(gè)理念。推進(jìn)高品質(zhì)住房建設(shè)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化后的必然要求。供求關(guān)系發(fā)生重大變化包括以數(shù)量表現(xiàn)出的供應(yīng)和需求變化，也包括需求結(jié)構(gòu)、居住健康保障、數(shù)字技術(shù)發(fā)展、老齡化、居住生活的需求特征、工作和購(gòu)物方式、以及交易習(xí)慣等方面的重大改變。

??在馮俊看來(lái)，高品質(zhì)住房應(yīng)該由七個(gè)方面的要素組成，包括價(jià)格可負(fù)擔(dān)、地段、環(huán)境、公共服務(wù)、維護(hù)、鄰里關(guān)系、物理特征。其中，在物理特征方面，高品質(zhì)住房不僅僅是沒(méi)有結(jié)構(gòu)安全缺陷和沒(méi)有通病，高品質(zhì)追求的是內(nèi)涵，一定是優(yōu)，而不是“包裝”，高品質(zhì)不是高品相。高品質(zhì)住房需要落實(shí)的是“適用、經(jīng)濟(jì)、綠色、美觀”八字建筑方針。

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng) 丁祖昱

??丁祖昱：2025年上半年房地產(chǎn)行業(yè)止跌基本完成

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁祖昱表示，12月召開的重要會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)住樓市，其中也繼續(xù)提到止跌回穩(wěn)。從近期數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)和成交量都處于止跌回穩(wěn)過(guò)程中。

??而且，談到近期的市場(chǎng)感受時(shí)，丁祖昱坦言：“10月份之前找我的說(shuō)有事情拜托，都是拜托退房的。但最近終于有人開始托我買房，不僅上海，在海南、南京、杭州，都開始幫忙買房了，這是一個(gè)非常好的信號(hào)”。

??丁祖昱預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)2025年上半年止跌基本完成，止跌完成需要從信心恢復(fù)變成投資恢復(fù)。回穩(wěn)過(guò)程可能比較長(zhǎng)，或許需要幾年時(shí)間。當(dāng)然會(huì)有一些城市率先回穩(wěn)。丁祖昱預(yù)測(cè)，包括杭州、上海、天津、成都、深圳、西安、合肥、蘇州、北京和廣州在內(nèi)的10個(gè)城市，可能率先實(shí)現(xiàn)回穩(wěn)。在其看來(lái)，前五個(gè)城市在指標(biāo)方面更有支撐一些。

??中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院有限公司董事長(zhǎng)、全國(guó)工程勘察設(shè)計(jì)大師 李存東

??李存東：四維一體系統(tǒng)推進(jìn)好房子建設(shè)

??中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院有限公司董事長(zhǎng)、全國(guó)工程勘察設(shè)計(jì)大師李存東表示，下力氣建設(shè)好房子，歸根到底要讓人民群眾住上好房子，而且好房子的內(nèi)涵和外延非常廣泛，涵蓋了方方面面，不同面積、不同價(jià)位的房子，都要做成好房子，是全覆蓋的概念。

??李存東強(qiáng)調(diào)，好房子建設(shè)不是單純的依靠開發(fā)商或設(shè)計(jì)企業(yè)，要形成一個(gè)大的體系，系統(tǒng)化地推進(jìn)，包括住建系統(tǒng)、地方政府、開發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)單位、產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)以及百姓居住者，都要積極參與進(jìn)來(lái)，這樣才能形成好房子的整體推動(dòng)。

??李存東指出，系統(tǒng)推進(jìn)好房子建設(shè)，要在標(biāo)準(zhǔn)、樣板、科技和體系方面四個(gè)維度做好應(yīng)用和探索，從安全、舒適、綠色、智慧層面推進(jìn)，以科技創(chuàng)新賦能中國(guó)建造，設(shè)計(jì)與建設(shè)具有長(zhǎng)久優(yōu)良品質(zhì)的資產(chǎn)，滿足人們對(duì)美好生活的向往。

??中信證券研究部基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師 陳聰

??陳聰：未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)周轉(zhuǎn)會(huì)更慢，更加需要精耕細(xì)作

??中信證券研究部基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰表示，今后房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局會(huì)逐漸穩(wěn)定下來(lái)。預(yù)計(jì)企業(yè)會(huì)更加重視產(chǎn)品，更加精耕細(xì)作，這既回應(yīng)了監(jiān)管層對(duì)好房子的呼吁，同時(shí)也是企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)必然的要求。

??陳聰指出，歷史上一些房企持續(xù)壓縮從拿地到開盤的時(shí)間，是值得商榷的。周轉(zhuǎn)過(guò)快，從拿地到銷售的時(shí)間過(guò)短，企業(yè)就可能沒(méi)有時(shí)間精細(xì)化打磨產(chǎn)品，不夠了解當(dāng)?shù)乩习傩盏男枰瑳](méi)有時(shí)間推敲非標(biāo)的、獨(dú)一 無(wú)二的土地資源，而只是在標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品庫(kù)里頭套一個(gè)產(chǎn)品，然后又試圖通過(guò)高傭金推動(dòng)的營(yíng)銷活動(dòng)來(lái)促進(jìn)去化。長(zhǎng)期來(lái)看，這種高周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)模式，不是未來(lái)時(shí)代所需要的。行業(yè)周轉(zhuǎn)會(huì)變得更慢，精耕細(xì)作和加大建安投入可能更加普遍，而資金成本下降，允許產(chǎn)品溢價(jià)存在，也更便利于企業(yè)花時(shí)間打造好的產(chǎn)品。

??人文財(cái)經(jīng)觀察家、中國(guó)商業(yè)文明研究中心聯(lián)席主任 秦朔

??秦朔：房地產(chǎn)的問(wèn)題是過(guò)去發(fā)展太快了

??人文財(cái)經(jīng)觀察家、中國(guó)商業(yè)文明研究中心聯(lián)席主任秦朔表示，房地產(chǎn)走到今天，某種意義上是整個(gè)行業(yè)過(guò)去高速發(fā)展模式的必然結(jié)果。當(dāng)然在這個(gè)過(guò)程中還有金融化、城市化等多方面原因，把其推到資產(chǎn)負(fù)債表過(guò)度過(guò)快擴(kuò)張的階段。

??在秦朔看來(lái)，過(guò)去太好了，超前的好，過(guò)去包括大部分房地產(chǎn)商，就是很典型的根深蒂固的資產(chǎn)負(fù)債表思維，借錢越多，都投到拿地上，跟著中國(guó)地產(chǎn)的主升浪上去，成為“最大的贏家”，原因在于膽子大。至于怎么做好產(chǎn)品，基本上出問(wèn)題的企業(yè)都是有套路、有體系、有執(zhí)行力的，更主要的模式是資產(chǎn)負(fù)債表，然后突然發(fā)現(xiàn)我們的代價(jià)很高，整個(gè)行業(yè)都要調(diào)整，需要轉(zhuǎn)型搞高質(zhì)量發(fā)展，這樣一個(gè)大的變化，在某種意義上說(shuō)用危機(jī)形容是不過(guò)分的，結(jié)果就“砸”在了房地產(chǎn)頭上。

??秦朔認(rèn)為，房地產(chǎn)過(guò)去幾十年那樣的高速發(fā)展，突然面臨現(xiàn)在這么重大的調(diào)整，業(yè)內(nèi)需要放棄短期內(nèi)結(jié)束的想法。如果2021年是房地產(chǎn)的頂點(diǎn)，以日本和美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)，最快也要四五年時(shí)間復(fù)蘇，就到了2026年左右了，甚至需要八到十年再迎來(lái)春天也是可能的。然后又會(huì)進(jìn)入一個(gè)新常態(tài)，但也無(wú)法回到過(guò)去的發(fā)展模式。企業(yè)仍需要完成轉(zhuǎn)型、調(diào)整，依靠自身力量來(lái)更好地匹配新的市場(chǎng)需求。

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