2024-10-30 10:56:44 來源：中房網
??2024年三季度，中央政府各項利好政策頻繁出臺，住房租賃政策體系得到了進一步完善。地方政府積極響應，有效推動了租賃供應量的大幅增長，市場迎來了新的增長。
??中國房地產業協會基于行業發展情況繼續發布《2024年三季度中國長租房發展指數分析報告》，該報告旨在剖析三季度以來住房租賃行業運營情況，以期為行業內外的觀察者和決策者提供具有價值的參考信息。
??一、發展指數綜合得分分析
??2024年三季度，長租房行業發展指數綜合得分53.66分，較上季度環比增長0.63分。這一增長主要得益于企業規模性指標和企業盈利性指標得分的提升。具體來看，企業規模性指標從上季度的21.52分提升至22.14分，環比增長2.9個百分點；盈利性指標從上季度的8.78分增至8.95分，環比增長2個百分點。然而，企業成長性指標從上季度的22.74分降至22.56分，環比下降0.78個百分點。主要原因一是三中全會強調加快建立租購并舉的住房制度，各地政策聚焦于非居改租和租金補貼等內容，鼓勵地方國企等各類市場主體盤活存量住房用作保障性租賃住房，促進加快建立租購并舉的住房制度。眾多城市積極響應，紛紛出臺政策措施，加速推進存量收購工作。二是受政策支持、市場需求驅動，開業規模持續擴大，從51家樣本企業申報數據來看三季度新增開業規模42251套/間。
??二、一級指標分析
??1、成長性：三季度長租房市場的成長性指標出現小幅下降，得分從上季度的22.74分降至22.56分，環比下降0.78個百分點。這一情況主要受到了租金增長率和項目客戶續簽率下降的影響。根據市場數據，隨著畢業季和開學季高峰期過后，租房需求有所減少，導致租賃市場進入傳統淡季。租金水平出現微幅下降，這直接影響了租金增長率。同時，保障性租賃住房的籌集工作接近尾聲，導致大量保障性租賃住房密集入市，為租客提供了更多選擇，從而影響了市場化長租房的租客選擇。
??2、規模性：三季度長租房市場的規模性指標顯示出增長趨勢，從上季度的21.52分提升至22.14分，較上期增長0.62分，環比增長2.9個百分點。這一增長不僅反映了市場的活躍度，也表明了行業規模的持續擴大。根據指數填報的51家樣本企業提交的數據來看，從二季度到三季度，在管規模從147.78萬間，增長至150.48萬間，環比增長了2.7萬間。增長的原因可以歸結為幾個方面：首先，隨著國家對住房租賃市場的政策支持力度加大，尤其是對保障性租賃住房的重視，促進了長租房企業積極增加土地儲備和項目籌備，以應對未來市場需求的增長。其次，根據市場數據統計，各地央國企加速住房租賃行業的布局，利用新建、改建、盤活存量等方式不斷加大租賃住房投入，開業房源占比不斷提升。此外，隨著市場化租賃住房被納入基礎設施公募REITs底層資產范圍，長租公寓“融投建管退”商業閉環成功打通，企業布局住房租賃行業的積極性明顯提升，長租公寓企業開業房源和管理房源規模穩步增加。
??3、盈利性：本季度盈利性指標得分8.95分，較上季度的8.78分微增長0.17分，環比增長2個百分點。根據對樣本企業數據分析，盡管本季度的平均租金從二季度的78.13元/㎡/月略降至75.81元/㎡/月，但行業平均出租率卻從91.53%提升至92.7%，環比增長了1.17%。這表明盡管出租率的提升在一定程度上彌補了租金下降的影響，從而支持了盈利性的穩定增長。
??三、二級指標分析
??（一）成長性
??1、新增長租房數量：三季度行業新增長租房指數得分從上季度的47.17分提升至66.74分，較上季度提升19.58分，環比增長41.48個百分點。根據樣本數據顯示，與二季度相比，新增長租房數量從47173間增長至66742間，環比增長41.48%，具體來看，有9家企業新增長租房數量增長了10%至50%，2家企業增長了50%至100%，4家企業增長率高達100%以上，另外，有31家企業在本季度沒有新增，只有5家企業新增長租房數量下降。
??2、新增儲備項目數：三季度，長租房市場的新增儲備項目數指數得分從上季度的51.85分增長至51.99分，較上季度微增0.14分，環比增長0.27個百分點。這一增長反映了市場的活躍度以及行業規模的持續擴大。根據樣本數據，從二季度到三季度，新增儲備項目數51852套/間增長至51993套/間。國家政策的支持為租賃市場提供了強有力的推動。2024年第三季度，政策重點放在促進租購并舉上，二十屆三中全會重新強化了這一政策，并加大了對保障性住房的建設支持力度。金融支持政策也在逐步完善，尤其是在公募REITs的擴展上，為市場化長租房提供了更多的退出通道，提升了企業投資租賃市場的積極性。
??3、租金增長率：三季度行業租金增長率得分出現顯著下降，從上季度的-0.79分下降至-8.9分。這一下降趨勢反映了市場租金水平的進一步降低。7月畢業季效應支撐下，住房租賃市場保持了一定的熱度，重點城市住房租賃平均租金微幅上漲，但隨著8月、9月畢業季效應減退，租賃需求釋放節奏放緩，租金水平轉為小幅度下跌；從樣本數據來看，平均租金為75.81元/平方米/月，環比下降3%。
??4、客戶續簽率情況：三季度客戶續簽率得分保持在70分，與上季度持平，但從樣本數據來看，行業平均續簽率從二季度的59.94%下降至56.96%環比下跌2.98個百分點。具體來看，有5家企業續簽率在40%到49%之間，28家企業在50%到59%之間，13家企業在60%到69%之間,而5家企業的續簽可達到70%到85%，29家企業客戶續簽率低于市場平均值。原因分析：隨著保障性租賃住房的籌集工作臨近收官，大批保障性租賃住房密集入市，增加了市場供應，對市場化長租房的租金產生了壓力，加之由于經濟運行面臨一定下行壓力，居民收入預期下行，使得租戶在房屋消費方面更加謹慎，進而影響了續簽率。
5、外部融資規模情況分析：三季度外部融資規模情況表現出顯著改善，本季度得分30分，較上季度增長10分，環比提高50個百分點。原因分析：三季度的政策重點放在促進租購并舉上，二十屆三中全會重新強化了這一政策，并加大了對保障性住房的建設支持力度。金融支持政策也在逐步完善，尤其是在公募REITs的擴展上，為市場化長租房提供了更多的退出通道，提升了企業參與住房租賃業務的積極性。
??（二）規模性
??1、行業開業規模量：三季度，長租房行業開業規模量指標得分從上季度的52.18分顯著提升54.3分，較上季度增加2.12分，環比增長4.05個百分點。這一提升反映了市場活躍度以及行業規模的持續。根據樣本數據，三季度開業總規模達到108.59萬套/間，相較上季度增長4.23萬套/間。原因分析：隨著市場化租賃住房被納入基礎設施公募REITs底層資產范圍，長租公寓“融投建管退”商業閉環成功打通，企業布局住房租賃行業的積極性明顯提升，長租公寓企業開業房源和管理房源規模穩步增加。其次，地方國企通過收購存量商品房轉為租賃住房的房源逐步入市，帶動地方國企系開業規模增長明顯，預計未來地方國企系開業房源規模將進一步擴大。
2、行業儲備規模情況（在管項目含儲備項目）：三季度行業儲備規模得分也略有提升，從上季度的73.89分，提升至75.24分，環比增長了1.83個百分點。根據樣本數據，三季度儲備項目數達到150.48萬套/間，環比增長了2.7萬套/間。從樣本數據來看增長主要集中在頭部運營商企業如萬科泊寓、瓴寓、百瑞紀、城家公寓、自如寓等企業中。
??（三）盈利性
??1、租金收入：三季度行業租金收入得分33.53分，較上季度增長1.72分，租金收入環比增長5.39個百分點。原因分析：一是三季度政策支持力度加大，特別是三中全會強調加快建立租購并舉的住房制度，各地政策多聚焦于非居改租和租金補貼等內容，企業布局住房租賃行業的積極性提升，長租公寓企業開業房源和管理房源規模穩步增加。二是隨著國企收儲后持有的房源規模進一步擴大，市場化租賃企業的輕資產輸出機會也隨之增加，這為租金收入的增長提供了動力。
??2、其他營業收入（多元增值收入）：三季度其他營業收入得分0.21分，較上季度下降了0.11分，環比下降35.95個百分點。主要原因：企業多元增值服務尚未成為推動第二業務增長的主要力量，且多元增值服務占比有限、加之租戶消費預期下降以及對增值服務需求減少共同作用從而影響增值服務的吸引力和需求。盡管行業在提升租戶粘性方面做出了努力，但市場環境的變化對租戶的租賃決策產生了顯著影響。
??3、出租率：本季度行業出租率得分雖然保持滿分100分，與上季度持平，但從實際出租率的絕對值來看，行業平均出租率從二季度的93.23%下降至92.7%，減少了0.53個百分點。主要原因：由于收入預期降低，租客更傾向于選擇更便宜的房子，尋求更經濟的住房選擇。加之隨著保租房的大規模入市，租賃市場供應增加，為租客提供了更多的選擇，市場又提前進入傳統淡季，使需求減少。
??4、運營成本：本季度運營成本得分為31.29分，相較于二季度得分上升1.18分。原因分析：三季度住房租賃市場整體平穩運行，盡管租金方面51家樣本企業平均租金累計小幅下跌，但各地政策多聚焦于非居改租和租金補貼等內容，這些有助于降低企業運營成本。其次，地方國企通過收購存量商品房轉為租賃住房，加速了租賃市場的供應量，增加了市場競爭，促使企業提高運營效率，降低成本。
??本期長租房行業發展指數成分企業名單
??排序按照參編順序排列
??數據說明：
??1.數據統計時間為2024年7月1日至2024年9月30日。
??2.本報告中的數據來源為數據提報合格的住房租賃企業提供，中國房地產業協會會同上海克而瑞信息技術有限公司通過多途徑數據監測，包括現場項目調研，對住房租賃企業提供數據進行驗證。
??3.本報告分數計算方法詳見《關于印發編制長租房發展指數的通知》（中國房協〔2023〕201號）內容。
??主要研究成員：
??張其光 王毅 趙曉英 王偉 王俊林 劉穎 肖曉
??聯系方式：
??中國房地產業協會長租房分會
??地址：北京市海淀區甘家口街道車公莊西路中國水利水電科學研究院 國際泥沙中心6層602
郵箱：fangxieczffh@163.com
??報告說明：
??本報告是由中國房地產業協會長租房分會出品的《中國長租房行業發展指數分析報告》系列報告之季度報告，旨在準確反映住房租賃市場的發展狀況，推動行業健康發展，促進建立租購并舉的住房制度。更多行業信息，請關注中房網長租房分會 （http://www.fsanan.com/zt/czf/index.html）和長租房分會微信公眾號。
??免責聲明
??由于指數信息公開時間和部分統計口徑的差異，可能出現與相關政府部門最終公布數據不一致的情形。則最終以政府部門權威數據為準。
??報告內容僅供參考，不構成投資和決策建議，投資者據此操作，風險自擔。
??本報告版權歸中國房地產業協會長租房分會所有，本單位對本報告保留一切權利。未經書面授權，任何機構和個人均不得對本報告進行任何形式的發布、復制、引用或轉載。如經過本單位同意引用、刊發的，須注明出處為“中房協 長租房分會”，且不得對本報告進行有悖原意的引用、刪節和修改。
