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??近日，4月70城房價出爐，有幾個重要信息被淹沒在救市政策中。

??一個是70城一二手房價格同環比降幅進一步擴大。

??另一個是，二手房價跌幅遠超一手房。

??還有一個就是，房價上漲城市數量已減少至個位數。

??房價作為房地產市場最直觀的指標，背后實際反映出市場仍不容樂觀。隨著“救市”大招不斷釋放，市場信心和預期有望逐步恢復，以此促進銷量回暖，房地產市場將延續筑底修復，從而帶動價格企穩。

??房價仍在底部盤整。在政策推動下3月70城房價出現的一些微弱復蘇信號在4月被打斷。

??國家統計局數據顯示，4月70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比、同比全線下降，且降幅較上月均有所擴大。

??環比來看，4月份，70城一二手房價格分別下跌0.6%和0.9%，一線城市新房降幅較上月擴大比重超二三線城市。

??同比來看，70城一二手房價格分別下跌3.0%和6.8%。其中一線城市二手房價格同比下降8.5%，降幅較上月進一步擴大1.2個百分點。

??從更長周期來看，可以看出目前一二手房價格已跌到歷史低值，從下面這張趨勢圖可以很直觀的看出一二手房價格走勢變化。

??新房價格環比已連跌11個月，上一輪平均下跌0.6%還是在2014年；新房價格同比連跌25個月。

??再來看二手房。4月70城二手房價格環比下跌0.9%，二手房自2023年5月開始進入下降通道以來，環比已連跌12個月；二手房同比已連跌27個月，且跌幅已遠超一手房。

??在市場底部調整的過程中，房價同環比上漲的城市數量已降至個位數。

??具體來看，70城新房環比上漲城市個數較上月減少5個至6個，房價下跌城市數量達到64個；同比上漲城市數量減少4個至7個，下跌城市數量達到了63個。

??具體城市來看，上海環比領漲，4月新房價格環比上漲0.3%。另外，新房價格環比上漲的城市還有太原、遵義、天津、西安和平頂山5個城市。

??從同比來看，西安領漲全國，新房價格同比上漲4.3%，此外上海新房價格同比漲幅也達到了4.2%。

??西安和上海是新房價格仍能保持同環比齊增的兩個城市。

??相比之下，二手房價格下跌幅度更大，且下跌城市數量多于新房。

??二手房環比上漲的城市只有1個，是昆明，環比上漲0.2%。而3月也僅有福州1個城市二手房環比上漲。

??從同比來看，70城二手房價格同比全線下跌，這已是2024年以來連續第4個月同比上漲城市數量為“0”。具體城市來看，徐州以11.9%的同比降幅領跌全國，另外廈門、南京、武漢和廣州4個城市同比降幅也都在10%以上。

??目前多地二手房價格已“降無可降”。

??從4月房價表現來看，房價仍然處于深度調整期，部分城市不排除繼續下探的趨勢。

??因此，從這一角度我們也可以看出“史詩級救市”政策的必要性。

??無論是全國層面下調首付比例，還是取消房貸利率下限、下調公積金貸款利率0.25個百分點，都是希望通過降低購房者的購房門檻，刺激購房需求。政策將對持幣觀望的購房者帶來正面積極的刺激，尤其是首套最低僅15%的首付比例，對一些工作年限不長但收入預期穩定的年輕人來說是實實在在的利好。

??政策出臺首個周末市場端已有積極反饋。比如南京，根據南京市房產局提供的數據，5月18日，商品房（含住宅、商辦等）認購360套，較今年以來（1月1日至5月17日）日均水平增長111.8%。

??另據克而瑞武漢機構數據，新政發布周（第20周5月13-19日）武漢全市單盤平均來訪56組，較4月周均增長12%，單盤平均認購量2.7套，較4月周均上漲13%。

??整體市場積極性已有所調動，在多重政策利好下，市場信心及預期有望逐步恢復，將帶動銷量回暖。量在價先，短期內市場仍存在“以價換量”情況，尤其是去化壓力比較大的城市，房價仍存在讓利空間。

??整體來看，隨著房地產市場筑底恢復，整體房價將筑底企穩。

??當前市場仍處于調整階段，居民預期仍有待恢復，加之市場供求關系發生明顯變化，房價大漲的時代已經不復存在。在“救市”政策作用下，房地產市場將筑底恢復，房價整體也將逐步企穩。

??值得注意的是，各城市市場勢必將迎來分化行情，而房價漲跌也將迎來分化走勢，北京、上海、杭州、成都等第一梯隊城市房價將率先企穩，更多基本面較差、去化壓力大的弱二三線城市或因“以價換量”而面臨房價進一步下挫的風險。