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公募REITs市場(chǎng)擴(kuò)容:長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)或納入范疇

市場(chǎng)田傲云 2022-12-12 11:21:42 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

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??市場(chǎng)化長(zhǎng)租房、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)或有望納入REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)試點(diǎn)范圍。

??12月8日,“首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)”論壇上,證監(jiān)會(huì)副主席李超在會(huì)上表示,進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍,盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊,研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

??多位受訪人士表示,REITs擴(kuò)展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域是大勢(shì)所趨,租賃和商業(yè)資產(chǎn)及相關(guān)運(yùn)營(yíng)能力或?qū)⒆儸F(xiàn)。

??在上海財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)思想發(fā)展研究院研究員岳翔宇看來(lái),市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓行業(yè)經(jīng)歷前些年的洗牌階段之后,目前發(fā)展已經(jīng)逐漸成熟,借助REITs產(chǎn)品推動(dòng)市場(chǎng)化租賃加速發(fā)展也有利于深入貫徹“租購(gòu)并舉”的國(guó)家戰(zhàn)略。

??岳翔宇表示,這一領(lǐng)域很多優(yōu)質(zhì)企業(yè)如萬(wàn)科、龍湖等還沒(méi)有發(fā)行過(guò)公募REITs產(chǎn)品,但從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,住房租賃類不動(dòng)產(chǎn)是廣受市場(chǎng)歡迎的一個(gè)重要品類,不可或缺。

??最新消息,12月9日,首單市場(chǎng)化保租房項(xiàng)目華潤(rùn)有巢REIT正式上市,項(xiàng)目配售前募集規(guī)模突破1200億元,創(chuàng)造了公募REITs市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)的新紀(jì)錄?!斑@體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)華潤(rùn)置地的信任和對(duì)保租房REITs資產(chǎn)品類的認(rèn)可?!比A潤(rùn)置地有限公司董事會(huì)主席李欣說(shuō)。

??光大證券分析師何緬南表示,盡管保障性租賃住房在租金價(jià)格和未來(lái)調(diào)價(jià)空間上受到一定程度限制,但在政策傾斜、資金支持及政企合作等多方面利好下,不斷吸引更多企業(yè)入局。

??北京一家做長(zhǎng)租公寓的國(guó)企負(fù)責(zé)人表示,“我們很期待這一政策的落地,可以徹底解決資產(chǎn)端退出問(wèn)題,大幅縮短股東資金的長(zhǎng)期占?jí)??!?/p>

??公募REITs市場(chǎng)擴(kuò)容有望加速

??對(duì)于證監(jiān)會(huì)提出加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊,研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,這實(shí)際上使得REITs此前的禁令開始廢除,并對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展具有積極作用。

??根據(jù)2020年8月國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》,REITs涉及的底層資產(chǎn),只能是基礎(chǔ)設(shè)施以及保障性租賃住房等,酒店、商場(chǎng)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍,此次長(zhǎng)三角會(huì)議明顯放開了這個(gè)領(lǐng)域。

??“REITs的誕生本就是服務(wù)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的流動(dòng)性管理,此次證監(jiān)會(huì)借助開放房地產(chǎn)股權(quán)融資的契機(jī)提出研究推動(dòng)REITs范圍拓展到長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域,應(yīng)該屬于真正回歸REITs研究與市場(chǎng)建設(shè)的本源?!敝袊?guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜宇對(duì)記者表示。

??平安證券分析師認(rèn)為,此次長(zhǎng)三角會(huì)議提出加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊,是股權(quán)融資“第三支箭”政策思路延續(xù)。

??11月28日,證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)時(shí)表示,進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。

??同時(shí)稱會(huì)同有關(guān)方面加大工作力度,推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行,努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs,或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。

??“從目前已上市 22只基礎(chǔ)設(shè)施REITs來(lái)看,園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房REITs分別為7 只、2只、3只,后續(xù)研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展至市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域,有利于擴(kuò)大有效投資范圍,盤活相關(guān)存量資產(chǎn),同時(shí)市場(chǎng)化長(zhǎng)租房、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域占優(yōu)房企有望直接受益。” 平安證券分析師表示。

??“如果政策落地,將有利于企業(yè)提高資金利用效率。”岳翔宇表示,從拿地、開發(fā)到持有和運(yùn)營(yíng),企業(yè)一次性投入大量建設(shè)資金,但每期租金回報(bào)很少,因此投資收回慢,但發(fā)行REITs產(chǎn)品可以提高周轉(zhuǎn)速度,有利于行業(yè)擴(kuò)張?zhí)崴佟?/p>

??12月9日,業(yè)內(nèi)首單正式上市的市場(chǎng)化保租房項(xiàng)目華潤(rùn)有巢REIT為例,何緬南分析,短期內(nèi)華潤(rùn)有巢 REIT的發(fā)行豐富公司以股權(quán)為基礎(chǔ)的融資方式,使公司融資方式及平臺(tái)多元化,并減少對(duì)傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴。如該渠道使用持續(xù)提升,將有效助力公司盤活基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn),提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,進(jìn)一步增強(qiáng)公司滾動(dòng)投資能力,提升長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)。

??“同時(shí),華潤(rùn)置地認(rèn)購(gòu)本次REIT的34%發(fā)行份額后將繼續(xù)獲取底層項(xiàng)目產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)收益,項(xiàng)目股權(quán)公允價(jià)值的變動(dòng)亦將對(duì)公司的利潤(rùn)產(chǎn)生正面的影響?!? 何緬南稱,長(zhǎng)遠(yuǎn)而言,華潤(rùn)置地將繼續(xù)受惠于基礎(chǔ)設(shè)施REIT的業(yè)務(wù)前景及業(yè)績(jī),透過(guò)作為基金份額持有人以分派方式收取穩(wěn)定回報(bào)。

??招商證券分析師進(jìn)一步稱,市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房和保障性租賃住房是大力發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的兩個(gè)組成部分。倘若未來(lái)市場(chǎng)化長(zhǎng)租房也可用以發(fā)行 REITs,將為房企長(zhǎng)租業(yè)務(wù)提供有效退出渠道,推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展。

??“倘若未來(lái)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入試點(diǎn),一方面,可幫助盤活房企商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目,用回流資金開發(fā)或持有更多核心物業(yè),加快資金周轉(zhuǎn);另一方面,REITs 市場(chǎng)也給予投資者‘用腳投票’的機(jī)會(huì),從而倒逼房企提高運(yùn)營(yíng)能力,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)向不動(dòng)產(chǎn)資管轉(zhuǎn)型?!闭猩套C券分析師說(shuō)。

??底層資產(chǎn)質(zhì)量是最大的風(fēng)險(xiǎn)

??值得注意的是,即使政策立刻放開,行業(yè)生態(tài)也并不會(huì)因此而立刻改觀。

??在柏文喜看來(lái),REITs市場(chǎng)的開放也會(huì)讓市場(chǎng)篩選與甄別機(jī)制對(duì)相關(guān)底層資產(chǎn)在市場(chǎng)動(dòng)態(tài)博弈中重新定價(jià)與給出貨幣選票,但眾多的存量商用不動(dòng)產(chǎn)也有可能由此而陷入價(jià)值重估的深淵而被邊緣化。并且,中國(guó)內(nèi)地的商用物業(yè)開發(fā)、持有和運(yùn)營(yíng)的模式與格局也會(huì)因此而發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的改變,市場(chǎng)供需將成為主導(dǎo)中國(guó)內(nèi)地商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)走向的最主要因素。

??三盛資本投資總監(jiān)李超認(rèn)為,底層資產(chǎn)的質(zhì)量是最大的風(fēng)險(xiǎn)。“之所以前期試點(diǎn)只放開了基礎(chǔ)設(shè)施,就是監(jiān)管層出于為投資者負(fù)責(zé)的態(tài)度。”

??李超進(jìn)一步分析稱,目前已經(jīng)有長(zhǎng)期租賃公寓發(fā)行,比如中金廈門安居項(xiàng)目,但目前是限制只能人口流入的大城市,如果放開一系列限制,對(duì)于長(zhǎng)租租賃住宅是一個(gè)大的利好,因?yàn)闀?huì)引入更多資金。

??從需求端來(lái)看,目前公募REITs市場(chǎng)中的4單保租房項(xiàng)目均受到投資者追捧,其中中金廈門安居 REIT、華夏北京保障房 REIT、紅土深圳安居 REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢 REIT 的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別為 109 倍、113 倍、133 倍和 213 倍;主要原因在于,保租房項(xiàng)目具有較為穩(wěn)定的租金收入和相對(duì)較好的投資回報(bào),且底層資產(chǎn)具有一定的抗周期屬性。

??“目前房企的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)缺乏有效退出機(jī)制,資金回收期較長(zhǎng),而當(dāng)前的保租房 REITs 參與主體以地方安居集團(tuán)為主,房企參與較少,若將市場(chǎng)化長(zhǎng)租房納入 REITs 發(fā)行范圍,則可為房企存量租賃住房提供新的退出方式,令其更有動(dòng)機(jī)發(fā)展長(zhǎng)租業(yè)務(wù),增加市場(chǎng)供給?!闭猩套C券分析師認(rèn)為。

??值得注意的是,華潤(rùn)有巢REITs是國(guó)內(nèi)首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障房REITs產(chǎn)品,或?yàn)楹罄m(xù)公募REITs 在房地產(chǎn)企業(yè)存量商業(yè)資產(chǎn)上撬動(dòng)投資價(jià)值做出示范作用。

??此外,根據(jù)此次REITs的新政策和基調(diào),嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,未來(lái)REITs在三個(gè)領(lǐng)域會(huì)形成新產(chǎn)品:

??一是以購(gòu)物中心、酒店和寫字樓為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品。此類產(chǎn)品或會(huì)專注一二線城市的商業(yè)項(xiàng)目,通過(guò)打包進(jìn)行上市。一方面有助于此類商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)借此類渠道退出,實(shí)現(xiàn)資金的良好循環(huán),另一方面也優(yōu)化了REITs產(chǎn)品線,未來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施REITs、商業(yè)地產(chǎn)REITs等可以形成更好的資產(chǎn)組合效應(yīng)。

??二是以市場(chǎng)化租賃住房為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品。此次政策明確提及市場(chǎng)化長(zhǎng)租房可以納入到REITs試點(diǎn)范圍,實(shí)際上就是我們過(guò)去提及的長(zhǎng)租公寓。因此,其對(duì)于長(zhǎng)租公寓后續(xù)融資渠道的拓展具有非常積極的作用。一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)要積極研究此類產(chǎn)品的推進(jìn)模式,可參考目前四支保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的模式,主動(dòng)提高租金收益,以更好參加此類產(chǎn)品創(chuàng)新。

??三是保交樓部分房源轉(zhuǎn)為保租房的REITs產(chǎn)品創(chuàng)新。在各地保交樓過(guò)程中,一些地方政府開始收儲(chǔ)房企的出險(xiǎn)資產(chǎn)和項(xiàng)目,進(jìn)而轉(zhuǎn)變?yōu)楸U闲宰赓U住房項(xiàng)目。目前保交樓方面的資金或融資渠道比較狹窄,確實(shí)需要有新的金融產(chǎn)品。通過(guò)REITs產(chǎn)品介入,有助于保交樓方面融資渠道的拓展,此類拓展對(duì)于地方政府減少資金投入等有非常重要的意義。

??北京一家做長(zhǎng)租公寓的國(guó)企負(fù)責(zé)人表示,“我們很期待這一政策的落地,可以徹底解決資產(chǎn)端退出問(wèn)題,大幅縮短股東資金的長(zhǎng)期占?jí)??!?/p>

??據(jù)上述負(fù)責(zé)人介紹,2023年他們會(huì)有上千套長(zhǎng)租房入市,目前儲(chǔ)備房源有1.5萬(wàn)套,REITs落地后企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)后續(xù)還會(huì)加大投資。對(duì)于長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)推進(jìn)來(lái)說(shuō),資金很重要。

??柏文喜表示,隨著REITs試點(diǎn)政策的開放與落地,對(duì)長(zhǎng)租企業(yè)或者商用不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)整體而言,無(wú)疑是提升資產(chǎn)流動(dòng)性,進(jìn)而推動(dòng)行業(yè)資產(chǎn)估值體系調(diào)整,以及促進(jìn)行業(yè)投資開發(fā)模式調(diào)整和資產(chǎn)交易活躍度提升,推動(dòng)行業(yè)生態(tài)改善的重要契機(jī),對(duì)于行業(yè)發(fā)展而言肯定是長(zhǎng)期利好。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場(chǎng) 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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